ΑΦΡΟΔΙΣΙΟ Αφιέρωμα

.
Ένα βιντεάκι που δείχνει τον χώρο του ΟΣΕ όπου βρισκόταν στην αρχαιότητα το ΙΕΡΟ της ΑΦΡΟΔΙΤΗΣ (Αφροδίσιο)
Οι φωτογραφίες είναι του Μανώλη Γλαμπεδάκη. Τις έβγαλε για να δείξει πόσο αφρόντιστος είναι ο χώρος. Εμένα μου χρησίμεψαν για να προβάλω το αίτημα να ξαναγίνει το μέρος ένας κήπος, ένα Ιερό της Αφροδίτης και πά΄λι!

ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΕΙΟ ΚΑΙ ΑΦΡΟΔΙΣΙΟ: Δυο θέματα Αρχαιολογικού ενδιαφέροντος του νέου δήμου Κερατσινίου- Δραπετσώνας

.
1.- ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΕΙΟ
(ΤΑΦΟΣ ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΗ, ΜΝΗΜΕΙΟ στα Λιπάσματα)


Το ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΕΙΟ μέσα στα Λιπάσματα. Στο βάθος διακρίνεται ο κάβος Κράκαρη και το κεντρικό λιμάνι του Πειραιά.
.
Α.- ΑΝΑΦΟΡΑ ΣΤΟΝ ΧΩΡΟ ΚΑΙ ΣΤΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΤΗΣ ΥΠΟΘΕΣΗΣ
Στη Δραπετσώνα και στον χώρο του πρώην εργοστασίου Λιπασμάτων, βρίσκεται ένα ταφικό μνημείο του Θεμιστοκλή. Ο νικητής της μάχης της Σαλαμίνας Θεμιστοκλής, αρχικά δοξάστηκε από τους συμπολίτες του ωστόσο, ακολουθώντας την μοίρα πολλών ένδοξων τέκνων της Ελλάδας, κάποια στιγμή εξοστρακίστηκε. Διώχθηκε από τους αριστοκρατικούς α-ντιπάλους του και κατέφυγε στην Περσία για προστασία. Έμεινε στα α-πέναντι παράλια της Μικράς Ασίας και πέθανε στη Μαγνησία όπου και ετάφη. Κάποια χρόνια μετά τον θάνατό του, φίλοι του πολιτικοί και θαυ-μαστές του μετέφεραν τα οστά και έφτιαξαν ένα ταφικό μνημείο προς τι-μήν του απέναντι από το σημείο όπου δοξάστηκε, στο σημείο που βρί-σκεται στην έξοδο του λιμένα του Κανθάρου (του κεντρικού λιμανιού του Πειραιά) και απέναντι ακριβώς από την Ψυτάλλεια. Το μαρτυρούν αυτό ο Θουκυδίδης, ο Παυσανίας και άλλοι αρχαίοι συγγραφείς. Αυτόπτης μάρ-τυρας του Θεμιστόκλειου ήταν και ο Πλούταρχος. Ο χώρος του μνημείου με την ονομασία «Θεμιστόκλειον», βρίσκεται στην παραλία του εργοστα-σίου Λιπασμάτων και η περιγραφή του χώρου του ταφικού μνημείου από τον Διόδωρο τον Περιηγητή (κατ’ άλλους Θεόδωρο) που τον επισκέφτηκε κάποια χρόνια αργότερα δεν αφήνει την παραμικρή αμφιβολία. Λέει συ-γκεκριμένα ο Πλούταρχος για τον Διόδωρο
«Διόδωρος δ’ ο περιηγητής εν τοις περί μνημάτων είρηκεν, ως υ-πονοών μάλλον ή γιγνώσκων, ότι περί τον λιμένα του Πειραιώς, από του κατά τον Άλκιμον ακρωτηρίου, πρόκειταί τις οίον αγκών και κάμψαντι τούτον εντός, ή το υπεύδιον της θαλάττης, κρηπίς εστιν ευμεγέθης και το περί αυτήν βωμοειδές, τάφος Θεμιστοκλέ-ους»
Στον χώρο και στο περιγραφόμενο σημείο υπάρχουν υπολείμματα του ταφικού μνημείου όμως χρειάζεται ανασκαφή για να βρεθούν τα αρχαία και να αναδειχθεί το σπουδαίο αυτό μνημείο. Για όσο καιρό λειτουργού-σαν τα Λιπάσματα, το ταφικό μνημείο έμενε περιτοιχισμένο αλλά και καλυμμένο από χώματα, χημικά και απορρίμματα. Οι αρμόδιοι του ερ-γοστασίου διέδιδαν ότι το ταφικό μνημείο είναι …. «φάρος»!!! και ότι ο τάφος βρίσκεται στην απέναντι ακτή, στη Φρεαττύδα. Ήταν μια απαρά-δεκτη και εγκληματική ενέργεια ανθρώπων που δεν νοιάζονταν παρά για τα κέρδη τους. Έσβηναν την ιστορία της πόλης και αν ήταν δυνατόν θα εξαφάνιζαν κάθε ίχνος της. Υπάρχουν όμως τα γραπτά των αρχαίων συγ-γραφέων, οι παλιοί χάρτες που δείχνουν την ύπαρξη του μνημείου (tombe) και αναφορές ανθρώπων όπως ο Ιάκωβος Δραγάτσης που κατέ-δειξαν και το μνημείο αλλά και τον ακριβή τόπο στον οποίο βρίσκεται.
Πολλά οφείλει η Δραπετσώνα και το μνημείο στον κ. Ιακ.Χ.Δραγάτση, έναν ακούραστο ερευνητή της αλήθειας που στο βιβλίο του «Το Θεμιστό-κλειον» (εκδ. Βασιλική Τυπογραφία Παφτάκη-Παπαγεωργίου 1906 βρί-σκεται στο Αρχείο Μελετόπουλου). Όχι μόνο κάνει μια ενδελεχέστατη μελέτη που αποδεικνύει πέραν πάσης αμφιβολίας ότι στον χώρο του ερ-γοστασίου βρίσκεται το Θεμιστόκλειο αλλά παραθέτει και χάρτες και φω-τογραφίες που δεν αφήνουν την παραμικρή αμφιβολία. Θαυμαστής και ο ίδιος του ανδρός αλλά και του άθλου του, γράφει ο Δραγάτσης σε ένα σημείο του βιβλίου του:
«Πάντων δ’ έσχατον, αφ’ ου εφθάσαμεν εις το τέλος του λόγου του περί του Θεμιστοκλέους θα ηδύνατό τις να είπη πόσον αρμόζει η θέσις, όχι μόνον προς τα γεγραμμένα, αλλά και προς αυτό τούτο προ του να ιδρυθεί δηλ. μνημείον τιμητικόν τοιούτου ανδρός, αλ-λά και τοιούτου γεγονότος αναμνηστικόν, όχι μόνον διότι ο τόπος, ως είπομεν, απανταχόθεν είνε σύνοπτος, αλλά και διότι κείται εις τόσον καλόν σημείον, ώστε και δια τους εισπλέοντας και δια τους εκπλέοντας και δια πάντα εκείθεν παριόντα και το στενόν της Σαλαμίνος να δεικνύει και το μέγεθος της νίκης του Θεμιστοκλέ-ους να υπομιμνήσκη και το υπέροχον της διανοίας του ανδρός εις τον νουν να επαναφέρει, ου μην αλλά να κείται εκεί προσόψιος άλλων ομοίως εξεχόντων σημείων και μετ’ αυτών να αναπολή εις την μνήμην την όλην εικόνα των εκεί τελεσθέντων»


Β.-ΤΟ ΠΡΟΣΦΑΤΟ ΠΑΡΕΛΘΟΝ ΚΑΙ ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΙΝΕΙ ΤΩΡΑ
Στον χώρο όπου βρίσκεται το Ταφικό Μνημείο του Θεμιστοκλή (Θεμιστόκλειο) ο Δήμος Δραπετσώνας έχει εκφράσει την πρόθεσή του, και κατά το παρελθόν (1998 και 1999) αλλά και πρόσφατα με αποφά-σεις του δημοτικού του συμβουλίου (και τεχνικό πρόγραμμα 2010), να προχωρήσει στην προφύλαξη, προστασία και ανάδειξη του μνημείου. Παράλληλα έχει θέση σαν στόχο του τον επίσημο χαρακτηρισμό του χώ-ρου που περικλείει το ταφικό μνημείο ως αρχαιολογικού. Πρόθεση του Συμβουλίου επίσης είναι η ανάδειξη αυτού του αρχαιολογικού χώρου, εκτός από ,την διατήρηση της ιστορικής μνήμης, να συμπέσει και με μια αξιοποίηση του προς όφελος των κατοίκων της περιοχής.
Κατόπιν επισκέψεως του κ. Γ.Τσιρίδη και της κ. Ξ. Φωτίου στην αρχαιολογική υπηρεσία στις αρχές του 2010 προέκυψε η ανάγκη να γί-νουν κάποιες ενέργειες. Λόγω των εκλογών το θέμα όμως δεν είχε την α-ναμενόμενη εξέλιξη που τώρα μπορεί να έχει καθώς δεν απαιτεί ούτε με-γάλα ποσά να διατεθούν ούτε οι υπηρεσίες να εμπλακούν πολύ σε μια περίοδο διοικητικών αναστατώσεων λόγω της μεταρρύθμισης η οποία ε-πήλθε στους ΟΤΑ.
Προκειμένου, λοιπόν, να διεξαχθούν στον χώρο αυτό εργασίες κα-θαρισμού, αποκατάστασης του τοιχίου και αξιολόγησης και καταγραφής τυχόν ευρημάτων από την αρχαιολογική υπηρεσία, και σε συνεννόηση με αυτήν, προτείνουμε να εκτελέσει ο δήμος με ΑΥΤΕΠΙΣΤΑΣΙΑ ή με ΑΝΑΘΕΣΗ ΚΑΤΟΠΙΝ ΔΙΑΓΩΝΙΣΜΟΥ (πρόχειρου) ένα έργο με τίτλο:
«ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΚΑΘΑΡΙΣΜΟΥ ΚΑΙ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ ΤΟΥ ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΕΙΟΥ».
Για την εκτέλεση του έργου θα προσληφθούν για διάστημα 3 (τριών) μηνών 3 (τρεις) εργάτες και 1 (ένας) αρχαιολόγος με την υπόδειξη της αρχαιολογικής υπηρεσίας και το έργο θα γίνει υπό την επίβλεψη της ΚΣΤ’ Εφορίας Αρχαιοτήτων Πειραιά. Ο προϋπολογισμός του έργου είναι 20.000 ευρώ, αφορά σε μισθοδοσίες και ασφαλιστικές εισφορές και σχε-τικό κονδύλι έχει περιληφθεί στον Προϋπολογισμό του 2010 του Δήμου Δραπετσώνας και στο Τεχνικό του Πρόγραμμα.
Η απόφασή μας αυτή θα επιβαρύνει τον Δήμο με ποσό 25.000 ευρώ για το οποίο ο Δήμος Δραπετσώνας έχει ήδη λάβει απόφαση να τα εισπράξει –και τα εισέπραξε- με επιβολή ανταποδοτικού δυνητικού τέ-λους στις βιομηχανίες της περιοχής.
Παράλληλα ο Δήμος πρέπει να πάρει μια απόφαση για τον
Χαρακτηρισμό του Ταφικού Μνημείου του Θεμιστοκλή (του αποκαλού-μενου στην αρχαιότητα ως «Θεμιστόκλειου») ως Αρχαιολογικού Χώρου.
Αυτή η απόφαση δεν θα επιβαρύνει οικονομικά τον δήμο. Πιθανώς να χρειάζεται σχετικά εισήγηση ή απόφαση της Επιτροπής Ποιότητας Ζωής.


2.- ΑΦΡΟΔΙΣΙΟ
(Ιερό της Αφροδίτης)


Αριστερά από τον πύργο της Ηετιώνειας Πύλης (Καστράκι) και στο βάθος ήταν το Αφροδίσιο

Α.- ΑΝΑΦΟΡΑ ΣΤΟΝ ΧΩΡΟ ΚΑΙ ΣΤΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ
Το Ιερό της Αφροδίτης υπήρχε στην αρχαιότητα εκεί που σήμερα είναι το ΑΠΡΟΟΠΤΟ και ο Σταθμός Λαρίσης του ΟΣΕ στα όρια των δήμων Κερα-τσινίου-Δραπετσώνας και Πειραιά
Εκεί σήμερα υπάρχει ο μεγαλύτερος επισκέψιμος αρχαιολογικός χώρος του Πειραιά που περιλαμβάνει τμήμα του Κονώνιου τείχους και πύργο της Ηετιώνειας Πύλης (το ονομαζόμενο Καστράκι)
Στο Κονώνειο τείχος, στην Ηετιώνεια Πύλη, κατά την ανασκαφή που έγι-νε εκεί, βρέθηκαν δύο επιγραφές. Οι επιγραφές αυτές γράφουν τα εξής:
1η: «ΕΠ’ ΕΥΒΟΥΛΙΔΟ ΑΡΧΟΝΤΟΣ ΑΠΌ ΤΟ ΣΗΜΕΙΟ ΑΡΞΑΜΕΝΟΝ ΜΕΧΡΙ ΤΟ ΜΕΤΩΠΟ ΤΩΝ ΠΥΛΩΝ ΤΩΝ ΚΑΤΆ ΤΟ ΑΦΡΟΔΙΣΙΟΝ ΕΠΙ ΔΕΞΙΑ ΕΞΙΟΝΤΙ Γ[Η]ΗΗΓ[Δ]ΔΔΔΔ ΜΙΣΘΩΤΗΣ ΔΗΜΟΣΘΕΝΗΣ ΒΟΙΩΤΙ-ΟΣ ΑΥΤΉ ΠΡΟΣΑΓΩΓΗ ΤΩΝ ΛΙΘΩΝ»
2η: «ΕΠΙ ΔΙΟΦΑΝΤΟ ΑΡΧΟΝΤΟΣ ΣΚΙΡΟΦΟΡΙΩΝΟΣ ΜΗΝΟΣ ΕΣ ΤΑ ΚΑΤ’ ΗΜΕΡΑΝ ΕΡΓΑ ΖΕΥΓΕΣΙ ΤΟΥΣ ΛΙΘΟΥΣ ΑΓΟΥΣΙ ΜΙΣΘΟΣ/ ΗΓ[Δ] Δ/ΣΙΔΗΡΙΩΝ ΜΙΣΘΟΣ Γ[Δ]»
(ΣΗΜ.: Τα παραπάνω αναφέρονται αναλυτικά και παρατίθενται φωτογρα-φίες στο πόνημα του Σταϊχάουερ «Η Ηετιώνεια Πύλη»)
Στην 1η επιγραφή αναφέρεται σαφώς ότι εκτελέστηκαν κάποιες εργασίες –κατασκευές (επισκευές πιθανώς) που έγιναν στο τείχος κοντά στο Αφρο-δίσιο.
Στην 2η επιγραφή επιβεβαιώνεται ότι εκεί έγιναν εργασίες επισκευής κά-ποια στιγμή

Με βάση αυτά τα απ’ ευθείας ανασκαφικά ευρήματα αλλά και από περι-γραφές αυτόπτων μαρτύρων περιηγητών της αρχαίας εποχής, γνωρίζουμε ότι δίπλα στην Ηετιώνεια Πύλη βρισκόταν το Ιερό της Αφροδίτης, το Α-φροδίσιο.
Αναφορές στο Αφροδίσιο γίνονται στον Αριστοφάνη (στο έργο του «Ειρή-νη»), στον Παυσανία κλπ. Οι αναφορές των αρχαίων αποδίδουν την ίδρυ-ση του Αφροδίσιου είτε στον Θεμιστοκλή για την νίκη στη Σαλαμίνα, είτε στον Κόνωνα για τη νίκη του στην Κνίδο (στα παράλια της Μικράς Ασίας) όπου υπήρχε περίφημος ναός της Αφροδίτης. Πιθανό είναι να προϋπήρ-χε ναός της Αφροδίτης που ενισχύθηκε με αφορμή αυτές τις νίκες.
Πάντως δεν βρέθηκε κανένα θεμέλιο του ναού ως τώρα πράγμα που δεί-χνει ότι οι βάρβαροι καταστροφείς του το εκθεμελίωσαν για να μην φαί-νεται καν η ύπαρξή του. Κάποια πιθανά ερείπια που έχουν απομείνει τα σημειώνει ο κ. Σταϊχάουερ που έκανε την ανασκαφή της Ηετιώνειας Πύ-λης.
Ωστόσο, η μη ύπαρξη βαριών κατασκευών πάντως ενισχύεται από το γε-γονός ότι τα Ιερά της Αφροδίτης ήταν συνήθως κήποι. Αν είναι έτσι, τότε η περιοχή αυτή της σημερινής κοινότητας Δραπετσώνας του δήμου Κε-ρατσινίου Δραπετσώνας θα πρέπει να ήταν ένας παράδεισος. Με την επι-βλητική Ηετιώνεια Πύλη, τους μεγαλοπρεπείς τύμβους και τραπεζώνες (τάφους) ερείπια των οποίων υπήρχαν διάσπαρτα μέχρι πρόσφατα σε όλη την περιοχή, και με το λιμάνι από τη μια και τα στενά της Σαλαμίνας από την άλλη, η Δραπετσώνα πρέπει να ήταν μια υπέροχη πόλη-τοποθεσία στην αρχαιότητα.
Κατά την αρχαιότητα η Δραπετσώνα ήταν η Ηετιώνεια δηλαδή η περιοχή της Ηετιώνειας Πύλης, ένας Τραπεζών γεμάτος «τράπεζες» δηλαδή ταφό-πλακες ηρώων και άλλων πολιτών που θάβονταν έξω από τα σπουδαία τείχη που προστάτευαν το λιμάνι από θαλάσσιες αλλά και χερσαίες επι-θέσεις.
Οι «τράπεζες» (τύμβοι) χάθηκαν λόγω της άναρχης ανοικοδόμησης αλλά ένα μεγάλο ταφικό μνημείο, ο πιο σπουδαίος και μεγάλος τύμβος της αρχαιότητας στον Πειραιά, μνημείο αφιερωμένο στον στρατηγό Θεμιστο-κλή, τον νικητή της Σαλαμίνας, το Θεμιστόκλειο, περιμένει την ανάδειξη και αξιοποίησή του.
Όπως χάθηκαν οι τύμβοι στην περιοχή γύρω από το Καστράκι και τη γέ-φυρα Αγίου Διονυσίου, έτσι χάθηκε και το Αφροδίσιο. Διαδοχικές επεμ-βάσεις στον χώρο δίπλα στην Ηετιώνεια Πύλη, στον χώρο που σήμερα αξιοποιείται από τον Δήμο σαν χώρος πρασίνου (ανάμεσα στον αρχαιολο-γικό χώρο και το «Απρόοπτο») κάλυψαν τα ίχνη του σπουδαίου αρχαίου ναού.
Η πρώτη εκσκαφή έγινε πριν τον Πόλεμο προκειμένου να φτιαχτεί ο σι-δηροδρομικός σταθμός Λαρίσης. Εκεί που είναι τώρα οι γραμμές ήταν πιθανότατα το Αφροδίσιο.
Ό,τι απέμεινε, θαμμένο στη γη, το κατέστρεψε η δεύτερη εκσκαφή που έγινε το 1989 από τον ΟΛΠ για τη δημιουργία ενός σούπερ μάρκετ των εργαζομένων του και άλλες εγκαταστάσεις. Η αρχαιολογική υπηρεσία έδωσε τότε την άδεια στον ΟΛΠ για την εκσκαφή και αυτό μας κάνει να πιστεύουμε ότι η μεγάλη καταστροφή πρέπει να είχε ήδη συντελεστεί κατά την εκσκαφή του ΟΣΕ.
Το ίδιο το Κράτος δια μέσου των οργανισμών του κατέστρεψε την ιερή αρχαία κληρονομιά.

Β.- ΤΙ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΓΙΝΕΙ ΣΗΜΕΡΑ
Σήμερα δεν μπορεί πια να γίνει πλήρης αποκατάσταση του Αφροδίσιου. Μπορεί όμως να δημιουργηθεί ένα μνημείο στον χώρο αυτό που να δεί-χνει που ήταν και πως ήταν αυτό το ιερό της αρχαιότητας.
Μέσα στον χώρο που προορίζεται για πράσινο και αναψυχή μπορεί να γίνει μια μικρή αναπαράσταση του Αφροδίσιου. Γνωρίζουμε πως έμοιαζε πολύ με το Αφροδίσιο της Κνίδου και έτσι μπορούμε να έχουμε μιαν α-ναπαράσταση σε σχέδια ή τρισδιάστατη και είναι θετικό το γεγονός ότι αυτή η αναπαράσταση μπορεί να εγκατασταθεί στον χώρο που μετατρέ-πεται από τον Δήμο σε χώρος αναψυχής και πρασίνου, αφού και στα Αφροδίσια της αρχαιότητας το χαρακτηριστικό τους ήταν οι κήποι πρα-σίνου που τα περιέβαλαν.
Σε ένα περίοπτο σημείο, όπου θα φιλοξενηθούν και οι πλάκες (ή αντί-γραφά τους) που βρέθηκαν στην Ηετιώνεια, θα διατηρούσε τη μνήμη αυ-τού του σπουδαίου αλλά χαμένου πια αρχαίου ναού μειώνοντας κάπως την μεγάλη απώλεια.
Ο Σταϊχάουερ θα μπορούσε να μας δώσει και για το θέμα αυτό καμιά ιδέα.

Το Κερατσίνι έχει θάλασσα και δεν πρέπει να το ξεχνάει!

.
Η Δραπετσώνα είναι κομμάτι του επιβατικού λιμανιού του Πειραιά και διεκδικώντας ρολο από αυτή της την ιδιότητα προσπάθησε να αναπλάσει τη βιομηχανική της ζώνη, έκανε ένα έργο στο παραλιακό της μέτωπο (γκρεμός) και πάλεψε για τον περιφερειακό δρόμο με τρόπο ώστε να την ενώνει και όχι να την χωρίσει από τη θάλασσα.
.
Το Κερατσίνι είναι κομμάτι του εμπορικού λιμανιού του Πειραιά. Έχει κάνει τίποτα διεκδικώντας τον ρόλο που του αναλογεί από αυτή του την ιδιότητα; Νομίζω πως όχι! Αν εμείς οι Δραπετσωνίτες μπορούμε να συνεισφ΄ρεουμε κάτι ουσιαστικό στο νέο δήμο, είναι να εμφυσήσουμε αυτή την ιδέα της ανάλτησης των ακτών μας, ή έστω την ουσιαστική επέμβαση σε αυτές.
.

ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΕΙΟ: Άλλος ένας χρόνος χαμένος

.
Δυστυχώς χάθηκε μια ακόμη χρονιά. Το Θεμιστόκλειο, ο αρχαιολογικού ενδιαφέροντος χώρος που είναι μνημείο ταφικό για τον μεγάλο Αθηναίο και Πειραιώτη στρατηγό Θεμιστοκλή, τον νικητή της ναυμαχίας της Σαλαμίνας το 480 π.Χ, παραμένει ένα ερείπιο εγκαταλελειμμένο στον χώρο των Λιπασμάτων.
.
Πριν από ένα χρόνο επισκέφτηκα την εφορία Αρχαιοτήτων Πειραιά. Το ραντεβού το έκλεισε ο Γρηγόρης Νιώτης και είχα μαζί μου την αντιδήμαρχο Ξένια Φωτίου που είναι η ίδια Αρχαιολόγος και ενδιαφέρεται για το θέμα. Μιλήσαμε με την έφορο και είδαμε το ενδιαφέρον της για το Θεμιστόκλειο. Μας ζήτησε ένα-δυο εργάτες κι έναν αρχαιολόγο να προσληφθούν από τον δήμο για 1 μήνα ώστε να κάνουν καθαρισμό και ανασκαφή. Το θέμα ήρθε στο δημοτικό συμβούλιο αλλά απόφαση καμιά. Και κυρίως ενέργεια καμιά, γιατί δεν χρειαζόταν απόφαση ΔΣ για να γίνει η σχετική ανάθεση εργασίας (κόστος τριών ατόμων για 1 μήνα γύρω στις 3.000 ευρώ στο δικαίωμα δημάρχου).
.
Ο Δήμος θα έπρεπε να τρέξει για το θέμα αυτό με μεγάλη προθυμία και να διαθέσει προσωπικό για 2 και 3 μήνες ώστε να γίνει καλύτερη δουλειά. Και μπορούσε να αναθέσει μελέτη για την ανάδειξη του χώρου χωρίς να πληρώσει δραχμή αφού το κόστος επιμερίζεται στις βιομηχανίες της περιοχής. Ωστόσο και γι αυτό αδράνησε παρ’ όλο που έστειλα το θέμα 4 φορές στο δημοτικό συμβούλιο με εισήγηση έτοιμη, σχέδια αποφάσεων έτοιμα και απόφαση για επιβολή τέλους πληρωμής του κόστους από τις εταιρείες έτοιμη κι αυτή. Ακατανόητο; Ναι!! ΑΚΑΤΑΝΟΗΤΟ και ΠΑΡΑΝΟΪΚΟ!!!
.
Ας ελπίσουμε ότι η νέα δημοτική αρχή θα το φροντίσει. Θα είμαι πλέον και εγώ στο συμβούλιο και θα μπορώ να θέσω το θέμα χωρίς μεσολαβητές!
.

ΕΘΝΙΚΟ ΘΕΜΑ Η ΑΝΑΠΛΑΣΗ ΤΗΣ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗΣ ΖΩΝΗΣ ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑΣ ΚΕΡΑΤΣΙΝΙΟΥ. Όχι απλή συναίνεση, εδώ χρειάζεται ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑ και ΤΑΥΤΙΣΗ απόψεων!

.
Πρώτη και Μέγιστη Ανάγκη για την πόλη μας η Ανάπλαση της Βιομηχανικής Ζώνης Δραπετσώνας-Κερατσινίου.
.
Πρόκειται για την μόνη και ΑΠΟΛΥΤΗ παρέμβαση προς τις κατευθύνσεις:
* Της ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΗΣ ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗΣ ολόκληρου του Πειραιά με τη δημιουργία συνεχούς ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΙΚΟΥ ΠΑΡΚΟΥ υψηλού πρασίνου έκτασης 430 στρεμμάτων
* Της ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ με τη δημιουργία ΝΑΥΤΙΛΙΑΚΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ τύπου RDI και Εμπορικού Κέντρου (MALL) σε συνολική έκταση περίπου 50 στρεμμάτων (στα άκρα του Πάρκου)
* Της ΑΝΑΚΤΗΣΗΣ ΤΟΥ ΘΑΛΑΣΣΙΟΥ ΜΕΤΩΠΟΥ με την ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΩΣΗ ΤΩΝ ΑΚΤΩΝ και τη δημιουργία χώρων πολιτισμού και αναψυχής σε όλη την παραλία και όχι μόνο.
.
Οι συνέπειες από την εφαρμογή μιας τέτοιας Ανάπλασης (για λεπτομέρειες στο βιβλίο μου "Η δική μας Ανάπλαση" 2010) θα είναι τεράστιες και με απόλυτα θετικό ισοζύγιο αφού θα αφορούν ευθέως στην αλλαγή των όρων ζωής αλλά και του βιοτικού μας επιπέδου.
.
Να μη ξεχνάμε ότι υπάρχει μια κινητικότητα στο ΥΠΕΚΑ και τη Κυβέρνηση για την αξιοποίηση ολόκληρου του θαλάσσιου μετώπου της Αττικής ενώ και η ανάγκη για επενδύσεις και ανάπτυξη είναι πολύ μεγάλη στον καιρό της οικονομικής κρίσης στην οποία έχουμε μπλέξει.
.
Πρώτη προτεραιότητα της νέας δημοτικής αρχής στο Κερατσίνι και τη Δραπετσώνα θα πρέπει να είναι η άμεση προώθηση του ζητήματος ιδιαίτερα όταν πρέπει να ληφθούν αποφάσεις που δεν μπορούν ούτε πρέπει να περιμένουν!
.
Πρώτη προτεραιότητα της αντιπολίτευσης στο δημοτικό συμβούλιο, και ιδιαίτερα της αξιωματικής, πρέπει να είναι η συνεργασία ώστε το θέμα να προωθηθεί ικανοποιητικά και με απόλυτη σύμπνοια. Η συναίνεση είναι πολύ λίγη σαν έννοια για το θέμα αυτό, εδώ χρειάζεται ΣΥΝΑΠΟΦΑΣΗ και ΚΟΙΝΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ. Είναι ΕΘΝΙΚΟ ΘΕΜΑΣ για το Κερατσίνι και τη Δραπετσώνα και δεν πρέπει να μπει με κανένα τρόπο στις συμπληγάδες της παραταξιακής αντιπαράθεσης.
.

Τον Ιανουάριο η νέα παρουσίαση του βιβλίου για την Ανάπλαση

.
Πιθανότατα στις 20 Ιανουαρίου του 2011 θα γίνει η νέα παρουσίαση του βιβλίου "Η ΔΙΚΗ ΜΑΣ ΑΝΑΠΛΑΣΗ" και μάλλον στο Χάι Λάιφ στην πλατεία Κοραή. Αυτός είναι προς το παρόν ο σχεδιασμός και όσοι το ακούν το βρίσκουν καλύτερο από την αρχική μου σκέψη για 8 Δεκεμβρίου και για την αίθουσα του δημοτικού συμβουλίου Δραπετσώνας.
.
Η σκέψη για το Χάι Λάιφ είναι του Νότη Ανανιάδη που είναι φίλος κι έχει το PORTNET.gr και μπορεί να αναλάβει την παρουσίαση και την επικοινωνία. Προσφέρθηκε να με βοηθήσει και ο Ζαχαρίας ο Ζούπης που γνωρίζει επίσης από αυτά. Με τη δική τους βοήθεια θα γίνει μια καλή παρουσίαση που θα έχει και την αναγκαία δημοσιότητα.
.
Η εκδήλωση θα κεντράρει περισσότερο στο β' μέρος του βιβλίου όπου παρουσιάζεται η νέα πρόταση για τον χώρο. Θα είναι περισσότερο συζήτηση για το μέλλον της πόλης και λιγότερο βιβλιοκριτική για την ιστορία του θέματος η οποία βασικά είναι καταγεγραμμένη στο α' μέρος του βιβλίου.
.

Το σχέδιο ανάπλασης του χώρου σύμφωνα με τη νέα πρόταση του βιβλίου
.
Θα έχω ειδοποιήσει όλους τους θεσμικούς και μη φορείς που εμπλέκονται στο ζήτημα. Φιλοδοξώ αυτή η εκσήλωση να αποτελέσει ουσιαστικό και σημαντικό κρίκο στην προώθηση του εγχειρήματος με την εξεύρεση κοινών τόπων και την συμφωνία σε κοινές δράσεις. Δεν λέω πως αυτά θα γίνουν σε μια βραδιά, υπολογίζω όμως πως όλα μπορούν να ξεκινήσουν από εκεί και να ακολουθήσουν ένα δρόμο χωρίς επιστροφή.
.

Δελτίο Τύπου για την Παρουσίαση της 6ης Οκτωβρίου 2010 του βιβλίου "Η ΔΙΚΗ ΜΑΣ ΑΝΑΠΛΑΣΗ"

ΤΟ ΒΙΒΛΙΟ του ΓΙΩΡΓΟΥ ΤΣΙΡΙΔΗ «Η δική μας ανάπλαση»
παρουσιάστηκε στο κοινό σε μια ξεχωριστή και πολύ επιτυχημένη εκδήλωση
.
Η παρουσίαση ενός ξεχωριστού βιβλίου έγινε χτες 6 Οκτωβρίου 2010 σε ένα γεμάτο θέατρο, στο «Αντώνης Σαμαράκης», στο Κερατσίνι. Πρόκειται για το βιβλίο του Γιώργου Τσιρίδη «Η ΔΙΚΗ ΜΑΣ ΑΝΑΠΛΑΣΗ» που περιλαμβάνει μια μυθιστορηματική εξιστόρηση των γεγονότων της 35-ετίας 1975-2010 καθώς και μια σημερινή πρόταση διεξόδου γύρω από το μεγάλο θέμα της τέως βιομηχανικής ζώνης Δραπετσώνας-Κερατσινίου που –σύμφωνα με τον υπότιτλο του βιβλίου- είναι η τελευταία ελπίδα του Πειραιά για ένα καλύτερο αύριο.
.
Παρόντες ο υπουργός Ναυτιλίας κ. Γιάννης Διαμαντίδης, ο αντιπρόεδρος της Βουλής κ. Γρηγόρης Νιώτης, ο βουλευτής Πειραιά κ. Δημήτρης Καρύδης, ενώ μηνύματα έστειλαν οι βουλευτές Δημήτρης Λιντζέρης και Μανώλης Μπετενιώτης. Παρόντες επίσης ο δήμαρχος Δραπετσώνας κ. Αλέξανδρος Χρυσός οι πρώην δήμαρχοι Κερατσινίου και Κορυδαλλού κ.κ. Γιώργος Χάσκας και Στέφανος Χρήστου και πολλοί άλλοι επώνυμοι αλλά και πλήθος φίλων και βιβλιόφιλων που γέμισαν το θέατρο.
Την παρουσίαση έκαναν οι καθηγητές του Πανεπιστημίου Πειραιά κ. Κώστας Χλωμούδης και Θοδωρής Πελαγίδης, ο επί 20-ετία δήμαρχος Κερατσινίου κ. Δημήτρης Σαράφογλου και ο συγγραφέας κ. Θωμάς Σίδερης.
.
Το βιβλίο έχει 360 σελίδες και στο οπισθόφυλλό του αναφέρει τα εξής:
«Βιομηχανική ζώνη Δραπετσώνας- Κερατσινίου:
Το μαλακό υπογάστριο του Πειραιά. Ως το 1975 τα εργοστάσια ήταν οι απόλυτοι κυρίαρχοι του τοπίου αλλά και των ψυχών των κατοίκων της γύρω περιοχής που έβρισκαν σε αυτά μαζικά εργασία και επομένως μέσα για την δύσκολη επιβίωση. Η πόλη άρχισε να διεκδικεί την ανάκτηση των ακτών της από το 1989 όταν διατυπώθηκε για πρώτη φορά το σχέδιο και αίτημα για τη δική μας ανάπλαση.
Μια εκπληκτική δεκαετία 1991-1999 πέτυχε τρέχοντας με καταιγιστικούς ρυθμούς την εδραίωση του οράματος το 1993 με τη δημιουργία της Πρότυπος ΚΤΑΕ, το 1997 με την θεσμοθέτηση πολεοδομικών αρχών και το 1999 με το κλείσιμο του εργοστασίου Λιπασμάτων μετά από 90 χρόνια λειτουργίας.
Ύστερα ήρθε η κόπωση και η εποχή της αδράνειας. Για να φτάσουμε στο αδιέξοδο όταν μετά τις φωτιές του 2007 οι συνειδήσεις άλλαξαν και οι δρόμοι των θεσμικών φορέων και των πολιτών χώρισαν. Οι ακραίοι της «τσιμεντοποίησης» και οι ακραίοι της «πράσινης ακτής» απειλούν να στείλουν την ανάπλαση «δέκα χρόνια πίσω».
Το βιβλίο αυτό του Γ.Τσιρίδη, που ήταν και ο ίδιος πρωταγωνιστής στις εξελίξεις της περιόδου 1975-2010, έρχεται για να δώσει το μήνυμα ότι η ελπίδα συνεχίζει να υπάρχει και το όραμα της δικής μας ανάπλασης είναι ακόμα ζωντανό»
.
Ο Θοδωρής Πελαγίδης, καθηγητής στο Πανεπιστήμιο Πειραιά γράφει:
«Το βιβλίο του Γιώργου Τσιρίδη είναι ένα σπάνιο ντοκουμέντο μιας ολόκληρης περιοχής, μιας ολόκληρης εποχής. Ξεκίνησε ως μεταπτυχιακή διπλωματική που επέβλεψα στο Πανεπιστήμιο Πειραιώς αλλά γρήγορα εξελίχθηκε από ένα λεπτομερές και αναλυτικό δοκίμιο σε ένα γενικότερο και συνολικότερο όραμα για την ανάπλαση και την ανάπτυξη μιας ολόκληρης πόλης. Η ανάκτηση του θαλασσίου μετώπου της, για την οποία αγωνιά, γράφει και τεκμηριώνει ο Τσιρίδης, είναι στην πραγματικότητα η ανάκτηση του δημόσιου χαρακτήρα της πόλης, η ανάκτηση του μέλλοντός της»

ΤΟ ΒΙΒΛΙΟ του ΓΙΩΡΓΟΥ ΤΣΙΡΙΔΗ «Η δική μας ανάπλαση»

.
Η παρουσίαση του βιβλίου για την ΑΝΑΠΛΑΣΗ έγινε χτες 6 Οκτωβρίου 2010 σε ένα γεμάτο θέατρο, στο «Αντώνης Σαμαράκης», στο Κερατσίνι.
.
Πρόκειται για το βιβλίο του Γιώργου Τσιρίδη «Η ΔΙΚΗ ΜΑΣ ΑΝΑΠΛΑΣΗ» που περιλαμβάνει μια μυθιστορηματική εξιστόρηση των γεγονότων της 35-ετίας 1975-2010 καθώς και μια σημερινή πρόταση διεξόδου γύρω από το μεγάλο θέμα της τέως βιομηχανικής ζώνης Δραπετσώνας-Κερατσινίου που –σύμφωνα με τον υπότιτλο του βιβλίου- είναι η τελευταία ελπίδα του Πειραιά για ένα καλύτερο αύριο.
.
Παρόντες ο υπουργός Ναυτιλίας κ. Γιάννης Διαμαντίδης, ο αντιπρόεδρος της Βουλής κ. Γρηγόρης Νιώτης, ο βουλευτής Πειραιά κ. Δημήτρης Καρύδης, ενώ μηνύματα έστειλαν οι βουλευτές Δημήτρης Λιντζέρης και Μανώλης Μπετενιώτης. Παρόντες επίσης ο δήμαρχος Δραπετσώνας κ. Αλέξανδρος Χρυσός οι πρώην δήμαρχοι Κερατσινίου και Κορυδαλλού κ.κ. Γιώργος Χάσκας και Στέφανος Χρήστου και πολλοί άλλοι επώνυμοι αλλά και πλήθος φίλων και βιβλιόφιλων που γέμισαν το θέατρο.
.
Την παρουσίαση έκαναν οι καθηγητές του Πανεπιστημίου Πειραιά κ. Κώστας Χλωμούδης και Θοδωρής Πελαγίδης, ο επί 20-ετία δήμαρχος Κερατσινίου κ. Δημήτρης Σαράφογλου και ο συγγραφέας κ. Θωμάς Σίδερης..
Το βιβλίο έχει 360 σελίδες και στο οπισθόφυλλό του αναφέρει τα εξής:
«Βιομηχανική ζώνη Δραπετσώνας- Κερατσινίου:
Το μαλακό υπογάστριο του Πειραιά. Ως το 1975 τα εργοστάσια ήταν οι απόλυτοι κυρίαρχοι του τοπίου αλλά και των ψυχών των κατοίκων της γύρω περιοχής που έβρισκαν σε αυτά μαζικά εργασία και επομένως μέσα για την δύσκολη επιβίωση. Η πόλη άρχισε να διεκδικεί την ανάκτηση των ακτών της από το 1989 όταν διατυπώθηκε για πρώτη φορά το σχέδιο και αίτημα για τη δική μας ανάπλαση.
Μια εκπληκτική δεκαετία 1991-1999 πέτυχε τρέχοντας με καταιγιστικούς ρυθμούς την εδραίωση του οράματος το 1993 με τη δημιουργία της Πρότυπος ΚΤΑΕ, το 1997 με την θεσμοθέτηση πολεοδομικών αρχών και το 1999 με το κλείσιμο του εργοστασίου Λιπασμάτων μετά από 90 χρόνια λειτουργίας.
Ύστερα ήρθε η κόπωση και η εποχή της αδράνειας. Για να φτάσουμε στο αδιέξοδο όταν μετά τις φωτιές του 2007 οι συνειδήσεις άλλαξαν και οι δρόμοι των θεσμικών φορέων και των πολιτών χώρισαν. Οι ακραίοι της «τσιμεντοποίησης» και οι ακραίοι της «πράσινης ακτής» απειλούν να στείλουν την ανάπλαση «δέκα χρόνια πίσω».
Το βιβλίο αυτό του Γ.Τσιρίδη, που ήταν και ο ίδιος πρωταγωνιστής στις εξελίξεις της περιόδου 1975-2010, έρχεται για να δώσει το μήνυμα ότι η ελπίδα συνεχίζει να υπάρχει και το όραμα της δικής μας ανάπλασης είναι ακόμα ζωντανό»
.
Ο Θοδωρής Πελαγίδης, καθηγητής στο πανεπιστήμιο Πειραιά γράφει:
"Το βιβλίο του Γιώργου Τσιρίδη είναι ένα σπάνιο ντοκουμέντο μιας ολόκληρης περιοχής, μιας ολόκληρης εποχής. Ξεκίνησε ως μεταπτυχιακή διπλωματική που επέβλεψα στο Πανεπιστήμιο Πειραιώς αλλά γρήγορα εξελίχθηκε από ένα λεπτομερές και αναλυτικό δοκίμιο σε ένα γενικότερο και συνολικότερο όραμα για την ανάπλαση και την ανάπτυξη μιας ολόκληρης πόλης. Η ανάκτηση του θαλασσίου μετώπου της, για την οποία αγωνιά, γράφει και τεκμηριώνει ο Τσιρίδης, είναι στην πραγματικότητα η ανάκτηση του δημόσιου χαρακτήρα της πόλης, η ανάκτηση του μέλλοντός της".

ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΤΟΥ ΒΙΒΛΙΟΥ του Γιώργου Τσιρίδη

την Τετάρτη 6 Οκτωβρίου 2010 στις 7 μ.μ.
στο Πολιτιστικό Κέντρο του Κερατσινίου «Α. Σαμαράκης»
(δίπλα στο δημαρχείο Κερατσινίου)
.
ΠΑΡΟΥΣΙΑΖΟΥΜΕ ΤΟ ΒΙΒΛΙΟ

"Η ΔΙΚΗ ΜΑΣ ΑΝΑΠΛΑΣΗ"
Η τέως βιομηχανική ζώνη Δραπετσώνας-Κερατσινίου
τελευταία ελπίδα του Πειραιά για ένα καλύτερο αύριο

ΓΙΩΡΓΟΣ ΤΣΙΡΙΔΗΣ, Συγγραφέας
ΘΩΜΑΣ ΣΙΔΕΡΗΣ, Επιμελητής της Έκδοσης

Ρεπορτάζ της Ελευθεροτυπίας για τη βιομηχανική ζώνη. Πήγαν εκεί με σκάφος του Λιμενικού επενδυτές από το Κατάρ για να δουν την περιοχή ως ευκαιρία.

Σημερινό ρεπορτάζ της ελευθεροτυπίας. Το αναδημοσιεύω αυτούσιο:

ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑ: ΜΕΛΕΤΕΣ ΑΛΛΑ ΟΧΙ ΕΡΓΑ ΣΤΑ 660 ΣΤΡΕΜΜΑΤΑ

Η ξεχασμένη ανάπλαση

Του Κ. ΤΣΟΥΠΑΡΟΠΟΥΛΟΥ
.
Πατρίκιοι και πληβείοι απαντώνται και πάλι στην παραλία της Αττικής. Ο κοινωνικός διαχωρισμός επιτυγχάνεται με μια προκλητική ευημερία που προωθείται να δημιουργηθεί για τους ολίγους οικιστές «πελάτες» των Αράβων επενδυτών στο Ελληνικό και στην υπόλοιπη παραλία μέχρι τη Βάρκιζα και με μια περαιτέρω υποβάθμιση -λόγω εγκατάλειψης- των ήδη υποβαθμισμένων περιοχών της Δυτ. Αθήνας και του Πειραιά, στον άξονα λιμάνι - Πέραμα.

Η «αλάνα της Δραπετσώνας»: ισοπεδώθηκε το εργοστάσιο Λιπασμάτων και πέραν τούτου, ουδέν
Στον άξονα αυτό κυριαρχεί η λεγόμενη «αλάνα της Δραπετσώνας», που δημιουργήθηκε από την κατεδάφιση-ισοπέδωση του εργοστασίου Λιπασμάτων (πρώην Μποδοσάκη και νυν της Εθνικής Τράπεζας). Επί 8 συναπτά έτη από τότε (2002) αλλά ακόμη και πιο πριν ρίχνονται «ιδέες» για την ανάπλαση της περιοχής, χωρίς μέχρι σήμερα αυτή να προχωρήσει.

Και ενώ για το Ελληνικό και το real estate φιλέτο του ενδιαφέρθηκε ο ίδιος ο πρωθυπουργός, για να δημιουργηθούν, μεταξύ άλλων, πολυτελείς κατοικίες, αεροδρόμιο για ελικόπτερα και λίαρ τζετ των κροίσων και πράσινο που θα «πλασιώσει» τις βίλες των μεγιστάνων, υποτίθεται, του πλούτου, η έκταση της Δραπετσώνας (660 στρέμματα) παραμένει ανέγγιχτη. Η αλάνα αυτή των λιπασμάτων είναι, όπως παρατηρών παράγοντες του δημόσιου βίου, η μοναδική διέξοδος των κατοίκων όλων των γύρω δήμων προς τη θάλασσα. Η ανάπλαση της περιοχής αναφέρεται μάλιστα ως το μεγαλύτερο έργο αστικής ανάπλασης της Ευρώπης σε κατοικημένο ιστό.

Κατά καιρούς, σύμφωνα με πληροφορίες, καταρτίστηκαν μελέτες χωρίς να υπάρξει έστω και δείγμα υλοποίησης. Επί υπουργού ΠΕΧΩΔΕ Κ. Λαλιώτη άρχισε η επεξεργασία της «ιδέας», χωρίς να προχωρήσει τίποτε. Ακολούθησαν μελέτες της Εθνικής Τράπεζας, του Δήμου Δραπετσώνας, της Νομαρχίας Πειραιά, του ΟΛΠ κ.λπ., αλλά ουδείς έθεσε τον δάκτυλο επί τον τύπον των ήλων. Δεν έχει προχωρήσει ούτε η αναπαλαίωση των δύο διατηρητέων κτισμάτων, του παλιού Φουγάρου του εργοστασίου και του λεγόμενου «Γυαλάδικου», όπου στα καμίνια του -τα οποία είχαμε επισκεφθεί- «ψήνονταν» χιλιάδες γυάλινα και κρυστάλλινα σκεύη. Θα μπορούσε το Γυαλάδικο να γίνει το ωραιότερο κτίριο του Πειραιά, μας εξηγούσε στέλεχος του ΟΛΠ.

Ιδιοκτήτες της έκτασης της Δραπετσώνας (που υμνήθηκε ως γειτονιά των καημών της προσφυγιάς και της φτωχολογιάς) των 660 στρεμμάτων είναι η Εθνική Τράπεζα (350 στρέμμ.), ο ΟΛΠ (100 στρέμμ.), το Ελληνικό Δημόσιο (50 στρέμμ.) καθώς και τα ΕΛΠΕ (που έχουν αγοράσει την έκταση της Μόμπιλ) και η ΑΓΕΤ τα υπόλοιπα. Μάλιστα, στην έκταση και τις εγκαταστάσεις της ΑΓΕΤ προβλέπεται να μετεγκατασταθεί το Πανεπιστήμιο Πειραιά, που σήμερα είναι εγκατεσπαρμένο σε πολλά κτίρια του λιμανιού.

Και ενώ οι μελέτες «καλά κρατούν», ουδείς από τους ιδιοκτήτες θέλει να πάρει την πρωτοβουλία ώστε να προχωρήσει η ανάπλαση, που θα δώσει διέξοδο αναψυχής στους πολίτες της Δυτ. Αθήνας και θα δημιουργήσει χιλιάδες θέσεις εργασίας, τόσο κατά το στάδιο της κατασκευής όσο και της λειτουργίας, με τις νέες οικονομικές δραστηριότητες που θα δημιουργηθούν στον χώρο.

Ο Οργανισμός Αθήνας έχει ήδη υποδείξει από το 2002 χώρους, δραστηριότητες, ακόμη και συντελεστές δόμησης για την ελάχιστη κάλυψη που προβλέπεται.

Οπως επισημαίνουν κυβερνητικοί αξιωματούχοι, το εκτελεστικό κομμάτι της ανάπλασης πρέπει να αρχίσει με τη συμφωνία των ιδιοκτητών για την ίδρυση εταιρείας ειδικού σκοπού, η οποία θα αναθέσει το έργο και θα το παραχωρήσει προς εκμετάλλευση σε ιδιώτες.

Η κρατική μιζέρια δεν επιτρέπει την ανάληψη της χρηματοδότησης του έργου από το κράτος, που υπό το Μνημόνιο ζει στιγμές απίστευτης λιτότητας, έλεγε χαρακτηριστικά το ίδιο στέλεχος.

Είναι, πάντως, σαφές ότι δεν πρόκειται για μια επιχείρηση real estate, που θα «φορτώσει» την έκταση με κατασκευές. Δύο δίδυμοι ουρανοξύστες είναι αυτοί που θα κατασκευαστούν. Το υπόλοιπο θα είναι πράσινο και με επιχειρήσεις χαμηλής όχλησης (κυρίως εστίασης) στην παραλία. Για να αποσβεσθούν, όμως, και οι δαπάνες που απαιτούνται, προβλέπονται δράσεις θαλάσσιου τουρισμού, όπως η κατασκευή μαρίνας για 1.200 σκάφη αναψυχής.

Για να προληφθούν τυχόν αντιδράσεις «πληβείων» και περιβαλλοντικών οργανώσεων προβάλλεται το γεγονός ότι η σχεδιαζόμενη ανάπλαση θα είναι του τύπου της μαρίνας Φλοίσβου (ανήκει στην περιοχή των «πατρικίων» της Αττικής παραλίας), αλλά και περίπου 10 φορές μεγαλύτερη απ' αυτή. Οσοι έχουν επισκεφθεί πρόσφατα την αναπλασμένη περιοχή της μαρίνας Φλοίσβου μιλούν για ονειρικές καταστάσεις. Σημειώνουν, μάλιστα, ότι την ανάπλαση αυτή σχεδίασε και έφερε σε πέρας η εταιρεία αστικών επενδύσεων Λάμδα Ντιβέλοπμεντ, του Ομίλου Λάτση, επικεφαλής της οποίας ήταν ο κ. Απ. Ταμβακάκης, σημερινός διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Τράπεζας, του μεγαλύτερου ιδιοκτήτη της έκτασης των πρώην Λιπασμάτων. Μάλιστα ο πρόεδρος της Εθνικής Β. Ράπανος και ο κ. Ταμβακάκης συνέστησαν πρόσφατα θυγατρική της τράπεζας για την εκμετάλλευση και διαχείριση των ακινήτων της.

Μετά την επίδειξη ενδιαφέροντος που εκδηλώθηκε κατά την παρουσίαση των σχεδίων, με πρωτοβουλία του προέδρου του ΟΛΠ Γ. Ανωμερίτη, σκάφος του Λιμενικού μετέφερε -δίκην θαλάσσιου τουρισμού- υψηλά ιστάμενους κρατικούς αξιωματούχους της Κίνας, του Κατάρ και του Αμπού Ντάμπι στην παραλία της Δραπετσώνας, για να διαπιστώσουν ιδίοις όμμασι τις μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες που δημιουργεί η αστική ανάπλαση της περιοχής. *

ΑΡΧΕΣ ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ Η ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΤΟΥ ΒΙΒΛΙΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΑΠΛΑΣΗ

Ο Χάρτης αυτός (φυσικός Δραπετσώνας αρχών 20ου αι.) είναι στο εξώφυλλο του βιβλίου.
.
Αρχές Οκτωβρίου θα γίνει η παρουσίαση του βιβλίου για την Ανάπλαση. Αυτές τις μέρες ολοκληρώνεται το τύπωμα και το παραδίδει ο τυπογράφος. Θα έχει πλαστικοποιημένο εξώφυλλο και 350 περίπου σελίδες περιεχόμενο.
.
Σύντομα θα υπάρχουν νέα επί του θέματος.
.

Η ΠΑΡΑΛΙΑΚΗ ΜΕΤΩΠΗ (α΄φάση) ΟΛΟΚΛΗΡΩΘΗΚΕ και εγκαινιάζεται μεθαύριο από τον Δήμο

.
Σχετίζεται με την Ανάπλαση το έργο που εγκαινιάζει ο δήμος Δραπετσώνας μεθαύριο. Είναι το έργο της ανάπλασης του γκρεμού που θα συνδέει -όταν ολοκληρωθεί- την περιοχή της Ανάπλασης της Βιομηχανικής Ζώνης με το Καστράκι όπου προβλέπεται να δημιουργηθεί μεγάλο πολιτιστικό κέντρο με μουσεία κλπ, και με χρηματοδότηση του ΟΛΠ μέχρι το 2015.
.
Το έργο που εγκαινιάζεται μεθαύριο είναι η ανάπλαση της παραλιακής μετώπης, του γνωστού μας "γκρεμού". Έχουν ήδη κατασκευαστεί "πράσινες" -όπως λέγονται- διαδρομές, σκαλιά, επίπεδα, ανοίγματα, φυτά, κηπάκια κλπ. και φωτισμός. Υπάρχει και ο κατάλληλος χώρος για την εγκατάσταση ανελκυστήρα.
Όλα αυτά έχουν σκοπό τη σύνδεση της πόλης με το λιμάνι, για την άρση των δυσμενών συνεπειών από τη δημιουργία του γκρεμού προπολεμικά από τον ΟΛΠ που έκανε τις εκσκαφές για να φτιάξει το λιμάνι.
.
Βεβαίως το έργο δεν είναι ολοκληρωμένο, για δυο λόγους:
1.- Έχει κατασκευαστεί μόνο ένα μέρος από τα 3 που προβλέπονται συνολικά και αφορούν την επέκταση της ανάπλασης προς την Πυροσβεστική αφ' ενός και προς τον κάβο Κράκαρη αφ' ετέρου.
2.- Περιέργως (αλλά και όχι ανεξήγητα) ο ΟΛΠ -λειτουργώντας και πάλι ως κράτος εν κράτει- δεν επέτρεψε την πρόσβαση στο λιμάνι με αποτέλεσμα οι σκάλες και οι διάδρομοι να είναι στο τέλος τους κλειστοί. Βέβαια αυτή η ανοησία κάποια στιγμή θα πάρει τέλος, προς το παρόν όμως το έργο δεν εκπληρώνει το σκοπό του αλλά αποτελεί απλά έναν εξωραϊσμό του γκρεμού. Έστω κι έτσι όμως είναι σπουδαίο.
.
Τα εγκαίνια θα γίνουν μεθαύριο. Τετάρτη απόγευμα στις 7μ.μ. Θα έρθουν υπουργοί, βουλευτές κλπ. και θα εξαγγελθούν και προγράμματα ευρύτερα όπως η δημιουργία μεγάλου πολιτιστικού κέντρου στην περιοχή ΚΑΣΤΡΑΚΙ με χρήματα του ΟΛΠ.
.
Το έργο προτάθηκε για πρώτη φορά με άρθρο του Β. Ιγγλίζ στην ΓΕΦΥΡΑ (εφημερίδα των Τσιρίδη, Σαββόπουλου, Γλαμπεδάκη) το 1996. Επί Χρονόπουλου το 2000 το έργο ήρθε στη Δραπετσώνα αλλά χάθηκε καθώς χάθηκε η χρηματοδότηση. Τότε προβλέπονταν 2 δισ. δρχ. τα οποία βγήκαν για τον δήμο αλλά χάθηκαν γιατί χάθηκε η σχετική μελέτη. Το έργο ξαναμπήκε στα σχέδια και εγκρίθηκε από το Νομαρχιακό Συμβούλιο έργων το 2002 (επί Χρονόπουλου πάλι) οριστικοποιήθηκε σαν μελέτη και δημοπρατήθηκε επί Αραβιάδη, και τελικά κατασκευάστηκε επί Χρυσού. Είναι ένα έργο διαχρονικό.
.
Το έργο αυτό είναι ένα δείγμα του πως αντιμετώπισε διαχρονικά η Δραπετσώνα το ζήτημα της ανάκτησης των ακτών της ακόμα και εκεί όπου ο ΟΛΠ μοιάζει αδιαπέραστος και αμετακίνητος και συνδέει το Καστράκι και την Ηετιώνεια Πύλη με το μέλλον της πόλης μας και ολόκληρου του Πειραιά, την ανάπλαση της πρώην βιομηχανικής ζώνης Δραπετσώνας-Κερατσινίου. Με το έργο αυτό η Δραπετσώνα δείχνει πως μπορούν οι δημοτικές αρχές να έχουν στην πράξη και όχι στα λόγια συνέχεια, ενότητα και κοινές αντιλήψεις.
.

Το Βιβλίο για την Ανάπλαση θα είναι έτοιμο τον Σεπτέμβρη!

.
Το βιβλίο με τίτλο "Η ΔΙΚΗ ΜΑΣ ΑΝΑΠΛΑΣΗ" θα είναι έτοιμο στις προθήκες των βιβλιοπωλείων τον Σεπτέμβρη
Οι τελευταίες διορθώσεις γίνονται αυτές τις μέρες και κατά τις 20 Αυγούστου πάει τυπογραφείο.
Προδημοσίευση του βιβλίου "Η ΔΙΚΗ ΜΑΣ ΑΝΑΠΛΑΣΗ" έχω κάνει, αναρτώντας εδώ το κεφάλαιο "Η ΝΕΑ ΠΡΟΤΑΣΗ" που πιάνει περίπου 40 από τις 370 που πιάνει συνολικά.
Θα γίνει οπωσδήποτε και παρουσίαση του βιβλίου σε κάποια φάση τον Σεπτέμβρη ή Οκτώβρη.
.

Η ΠΡΟΤΑΣΗ ΤΟΥ ΝΟΜΑΡΧΗ ΔΙΝΕΙ ΛΥΣΗ ΣΤΟ ΑΔΙΕΞΟΔΟ

Η πρόταση της Νομαρχίας για ανάπλαση σε μικρό μέρος (6%) της συνολικής έκτασης του χώρου και μητροπολιτικό πάρκο στο υπόλοιπο είναι στη σωστή κατεύθυνση και δίνει λύση στο αδιέξοδο που είχε δημιουργηθεί με τους ακραίους της τσιμεντοποίησης και τους ακράίους της πράσινης ακτής.
Η πρόταση είναι παρόμοια με αυτή που κατέγραψα τον Απρίλιο του 2008 στο μπλογκ αυτό και με αυτή που περιγράφει η διπλωματική μου που εκπονήθηκε τον Νοέμβρη του 2009. Έχω διαμορφώσει αυτή την προταση κάπως καλύτερα και θα την αναρτήσω στη συνέχεια. Προς το παρόν να πούμε ότι η πρόταση της Νομαρχίας, παρά τον εντυπωσιασμό που προκαλούν οι ουρανοξύστες που περιλαμβάνει δίνει λύση.
Η μακέτα όπως δημοσιεύτηκε στα ΝΕΑ ήταν η παρακάτω:
.


.
Η πρόταση όπως την διαμόρφωσα προσφάτως και την έδωσα στον Ανωμερίτη έχει ως εξής:
.

Η δική μας Ανάπλαση


Η ΤΕΩΣ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΖΩΝΗ
ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑΣ-ΚΕΡΑΤΣΙΝΙΟΥ

ΤΕΛΕΥΤΑΙΑ ΕΛΠΙΔΑ ΤΟΥ ΠΕΙΡΑΙΑ
ΓΙΑ ΕΝΑ ΚΑΛΥΤΕΡΟ ΑΥΡΙΟ!

ΓΙΩΡΓΟΣ ΤΣΙΡΙΔΗΣ
Πειραιάς, Μάϊος 2010
.
Η ΚΕΝΤΡΙΚΗ ΙΔΕΑ
.
Στο παρόν πόνημα, περιέχεται μια πρόταση για την Ανάπλαση της Βιομηχανικής Ζώνης που προσπαθεί να απαντήσει στα πολιτικά ζητήματα που έχουν δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια κι έχουν οδηγήσει την υπόθεση σε ένα αδιέξοδο.
Σε τι συνίσταται το αδιέξοδο:
Για πολλά χρόνια, και ειδικότερα από το 1997 όταν η Ανάπλαση της πρώην Βιομηχανικής Ζώνης του Πειραιά χαρακτηρίστηκε από τον Οργανισμό της Αθήνας (ΟΡΣΑ) ως ζώνη ανάπλασης με νέες χρήσεις γης (πολεοδομικού κέντρου περιεχόμενα του άρθρου 4 του ΠΔ 23-2-87) και συντελεστές δόμησης (0.4 bruto και 0.8 neto), η Ανάπλαση ήταν σαφώς προσδιορισμένη και αποτυπωνόταν κατά καιρούς σε μελέτες των ιδιοκτητών γης ή δημόσιων φορέων (Δήμος Δραπετσώνας, ΟΡΣΑ) με βάση τις παραπάνω πολεοδομικές αρχές έστω και με διαφορές στην ερμηνεία τους.
Μετά το 2007 και τις πυρκαγιές εκείνου του καλοκαιριού, άλλαξαν κατά πολύ οι συνειδήσεις του κόσμου και άλλαξαν οι τοποθετήσεις των φορέων και των πολιτών γύρω από το ζήτημα. Ένα κίνημα φορέων των πολιτών ζήτησε να χαρακτηριστεί ως πράσινο όλη η περιοχή και να απαλλοτριωθεί ο χώρος. Παρόμοιες θέσεις πήραν κόμματα (ΠαΣοΚ, ΚΚΕ και ΣΥΡΙΖΑ) και θεσμοί όπως η Νομαρχία, η Υπερνομαρχία Αττικής κλπ. Μέσα σε αυτό το νέο πολιτικό πλαίσιο οι μελέτες που είχαν γίνει μέχρι τότε θεωρήθηκαν προτάσεις «τσιμεντοποίησης».
Τα τελευταία χρόνια κυριάρχησαν επομένως «ακραίες» φωνές και οδήγησαν το θέμα σε αδιέξοδο. Από τη μια η ρυμοτόμηση και οι νέες χρήσεις και από την άλλη το αίτημα για Ενιαίο Πάρκο υψηλού πρασίνου. Ωστόσο αυτό το αδιέξοδο βλάπτει τον Πειραιά, τους πολίτες, το λιμάνι, τη χώρα. Είναι ανάγκη να προχωρήσουμε σε μια ανάπλαση που ΘΑ ΕΞΑΣΦΑΛΙΖΕΙ ΤΑ ΘΕΤΙΚΑ που προτείνουν οι αντιτιθέμενες πλευρές και θα ΕΛΑΧΙΣΤΟΠΟΙΕΙ τις αρνητικές τους πλευρές.
Αυτό το σκοπό έχει η παρακάτω πρόταση που συνίσταται στην εξής απλή ιδέα:
Για να προχωρήσει το σχέδιο της ανάπλασης με αυτοχρηματοδότηση και χωρίς δημοσιονομικό κόστος πρέπει να γίνει η ρυμοτόμηση της περιοχής (νέες χρήσεις και Σ.Δ. 0.4) χωρίς όμως αυτό να στερεί τον Πειραιά από τη δημιουργία ενός Ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου. Προς τούτο αρκεί η χωροθέτηση των νέων χρήσεων να γίνει σε κατάλληλο σημείο και να περιοριστεί η απαιτούμενη κάλυψη της συνολικής έκτασης που είναι 576 στρέμματα στο 5-10% του χώρου, δηλαδή σε 50 περίπου στρέμματα, ανεβάζοντας σε ύψος τα κτήρια, έτσι ώστε ο εναπομένων ελεύθερος χώρος να είναι αρκετά μεγάλος για ένα Μητροπολιτικό Ενιαίο Πάρκο άνω των 400 στρεμμάτων.

.
Η ΝΕΑ ΠΡΟΤΑΣΗ
.
Η παραπάνω «κεντρική ιδέα» πρωτοδιατυπώθηκε σαν θέση του Γ.Τσιρίδη τον Απρίλιο του 2008 αναρτώμενη στο διαδίκτυο , κατατέθηκε στην Παμπειραϊκή Επιτροπή για την Ανάπλαση και τον Δήμο Δραπετσώνας και κατόπιν έτυχε μιας περαιτέρω επεξεργασίας και επιστημονικής στήριξης όταν αποτέλεσε τη βάση για μια διπλωματική εργασία που έγινε για το Πανεπιστήμιο του Πειραιά τον Νοέμβριο του 2009. Η «νέα πρόταση» που παρατίθεται εδώ και είναι εξέλιξη των παραπάνω προτάσεων αναφέρεται στον συνολικό χώρο των 576 στρεμμάτων της βιομηχανικής ζώνης όπως είναι σήμερα και μπορεί θαυμάσια να χαρακτηριστεί σαν
«Πρόταση δημιουργίας ενός Κέντρου Πολιτισμού και Αναψυχής με δράσεις RDI (έρευνας ανάπτυξης καινοτομίας) στον Τουρισμό και τη Ναυτιλία και Μητροπολιτικού Ενιαίου Πάρκου υψηλού πρασίνου».
Φυσικά εξετάζει η πρόταση το ενδεχόμενο μιας ρυμοτόμησης με αυτοχρηματοδότηση για τη δημιουργία του παραπάνω κέντρου. Τυχόν απαλλοτρίωση του χώρου της πρώην βιομηχανικής; Ζώνης για δημιουργία πρασίνου και πάρκου καθιστά την νέα πρόταση αχρείαστη αφού το κόστος θα το επωμιστεί εξ ολοκλήρου η Πολιτεία και η περίπτωση της απαλλοτρίωσης δεν χρειάζεται ειδική ανάλυση, γνωρίζουμε όμως ότι είναι δύσκολο να βρεθούν τα αναγκαία χρήματα ακόμα και σε ομαλές συνθήκες, πόσο μάλλον σε συνθήκες κρίσης. Με το διεθνές νομισματικό ταμείο (ΔΝΤ) να ασκεί ουσιαστική οικονομική κατοχή της χώρας, όχι μόνο δεν υπάρχουν διαθέσιμα χρήματα στο δημόσιο για τέτοιες δράσεις, αλλά επί πλέον η ανάπτυξη με αυτοχρηματοδότηση και προσέλκυση επενδυτών έχει καταστεί η μόνη λύση για τη χώρα.
Ακολουθούν τα κεφάλαια:
1. Οι Ανάγκες του Πειραιά
2. Η Ανάλυση της Ιδέας
3. Τα Χρηματοοικονομικά δεδομένα
4. Συμπεράσματα

.
1.- ΟΙ ΑΝΑΓΚΕΣ ΤΟΥ ΠΕΙΡΑΙΑ ΚΑΙ ΟΙ ΝΕΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ
.
Οι Ανάγκες
Ο ευρύτερος Πειραιάς σήμερα πλήττεται από έντονη περιβαλλοντική υποβάθμιση και τρομακτική έλλειψη πρασίνου αλλά και από την ανεργία και την έλλειψη υποδομών και αναπτυξιακών ευκαιριών.
Πρόσφατα εξαγγέλθηκε ένα αναπτυξιακό πρόγραμμα από την υπουργό Οικονομίας, Ανταγωνιστικότητας και Ναυτιλίας, κ. Λούκα Τ. Κατσέλη, σε ανοιχτή συνεδρίαση της Διυπουργικής Επιτροπής, που οργανώθηκε από τον κ. Ανωμερίτη και πραγματοποιήθηκε στις εγκαταστάσεις του Οργανισμού Λιμένος Πειραιά, υπό την προεδρία του αντιπροέδρου της κυβέρνησης, κ. Θεόδωρου Πάγκαλου. Σύμφωνα με τη σχετική ανακοίνωση, παρουσία υπουργών, κυβερνητικών στελεχών, βουλευτών, εκπροσώπων της τοπικής αυτοδιοίκησης και παραγωγικών φορέων, η υπουργός Οικονομίας, Ανταγωνιστικότητας και Ναυτιλίας, εξήγγειλε ειδικό αναπτυξιακό σχέδιο άμεσης εφαρμογής, ύψους 1,5 δισ. ευρώ, με χρονικό ορίζοντα πενταετίας, που αφορά σε έργα:
- Επέκτασης δικτύων και μεταφορών, τα οποία συνδέουν το λιμάνι με την ενδοχώρα.
- Αναβάθμισης των υπηρεσιών του λιμανιού
- Αναβάθμισης υπηρεσιών Τουρισμού και πολιτιστικών παρεμβάσεων.
- Αστικών αναπλάσεων, οι οποίες θα αναβαθμίσουν σημαντικά την ποιότητα ζωής των πολιτών, των επαγγελματιών, αλλά και των επιβατών-επισκεπτών του λιμανιού και της πόλης του Πειραιά.
Η παράθεση των παραπάνω τομέων ως τίτλων, είναι και μια πολύ καλή αλλά στατική περιγραφή των κυριότερων προβλημάτων του Πειραιά. Εντοπίζει τους τομείς που θέλουν ενίσχυση (μεταφορές, τουρισμός, ναυτιλία) αλλά δεν δίνει την κατεύθυνση προς την οποία πρέπει να ενεργήσει η Πολιτεία για να ενισχύσει αυτούς τους τομείς.
Η υπουργός ανέφερε ότι η βιωσιμότητα των έργων στους παραπάνω τομείς εξασφαλίζεται και σε ορίζοντα δεκαετίας, καθώς εντάσσονται στο σχεδιασμό η επέκταση και η έναρξη νέων, μεγάλων, αναπτυξιακών έργων, για την περίοδο 2010-2020. Για τα έργα αυτά, αξιοποιούνται όλες τις διαθέσιμες χρηματοδοτικές δυνατότητες, και συγκεκριμένα το ΕΣΠΑ, οι Συμπράξεις Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα και η χρηματοδότηση με ευνοϊκούς όρους της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων. Η υπουργός ανέφερε ακόμη κατά τη διάρκεια της σύσκεψης ότι τα ώριμα έργα είναι της τάξης του 1,5 δις. ευρώ με ορίζοντα πλήρους υλοποίησης την πενταετία. Το πρόγραμμα αυτό στοχεύει να κατευθύνει χρηματοδοτήσεις στην περιοχή του Πειραιά για να αντιμετωπίσει τα οξυμμένα προβλήματα.
Όμως εκείνο που βασικά χρειάζεται ο Πειραιάς είναι μια συντονισμένη ενέργεια, με στόχο και προοπτική που να μπορεί να στηρίζει το όλο επιχειρηματικό πλέγμα που υπάρχει και που θα ενισχυθεί με τα μέτρα που εξαγγέλθηκαν και η οποία ενέργεια θα μπορεί να δρα πολλαπλασιαστικά στην υπάρχουσα δυνατότητα παραγωγής υπεραξίας ενδυναμώνοντας την ανταγωνιστικότητα του επιχειρηματικού πλέγματος. Αυτό λοιπόν που χρειάζεται και που έλειψε από τις εξαγγελίες των αναπτυξιακών μέτρων είναι ο πολλαπλασιαστής αυτών των δυνατοτήτων που θα τον αποτελούσε ένα κέντρο RDI όπως αποκαλούνται διεθνώς τα Κέντρα Έρευνας, Ανάπτυξης Καινοτομίας (RDI:= Research, Development, Innovation), τα οποία περιέχουν δράσεις που βοηθούν ακριβώς στη βελτίωση της ανταγωνιστικότητας και τα οποία χρηματοδοτούνται και από την Ευρωπαϊκή Ένωση.
Ιστορικά ο Πειραιάς ήταν και είναι ένα μεγάλο ναυτιλιακό κέντρο και ο χαρακτήρας του αυτός πρέπει να ενισχυθεί. Επίσης ο Πειραιάς μπορεί να ενταχθεί στην τουριστική βιομηχανία που είναι ένας από τους σημαντικότερους οικονομικούς πυλώνες της χώρας. Ο Τουρισμός και η Ναυτιλία επομένως χρειάζονται τη στήριξη από ένα κέντρο τύπου RDI. Παράλληλα η δημιουργία εκτεταμένου χώρου πρασίνου, υπό τη μορφή του μητροπολιτικού πάρκου είναι ένας αναγκαίος όρος για την βελτίωση του περιβάλλοντος και την αναβάθμιση όχι μόνο της αισθητικής αλλά και της ποιότητας ζωής στον ευρύτερο Πειραιά.
Μετά την εμπλοκή του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου στα Οικονομικά της χώρας, ο κίνδυνος μιας παρατεταμένης ύφεσης είναι ορατός. Ως εκ τούτου είναι πλέον επιτακτική η ανάγκη για αναπτυξιακά μέτρα που αφ’ ενός μεν δεν θα επιβαρύνουν τα δημοσιονομικά αφ’ ετέρου δε θα οδηγούν σε γρήγορη ανάπτυξη του ιδιωτικού τομέα με επενδύσεις και νέες θέσεις εργασίας. Η πρόταση που αναλύεται εδώ έχει ακριβώς αυτά τα χαρακτηριστικά ενώ λαμβάνει υπ’ όψη της την αναγκαία «περιβαλλοντική» διάσταση της κυβερνητικής πολιτικής και τα αιτήματα των κινημάτων.
Νέες Χρήσεις στον χώρο
Στον χώρο της τέως Βιομηχανικής Ζώνης μπορούν να αναπτυχθούν τρεις κύριες ομάδες χρήσεων γης
Α.- Στις χρήσεις Πολιτισμού και Αναψυχής θα μπορούσαν να αναδεικνύονται τα κυρίαρχα στοιχεία ιστορικής μνήμης και τα στοιχεία που χαρίζουν στην περιοχή τον ιδιαίτερο χαρακτήρα της. Οι περιοχές του Κερατσινίου και της Δραπετσώνας κατοικούνται κατά βάση από πρόσφυγες και νησιώτες.
Β.- Οι χρήσεις οι σχετικές με τη Ναυτιλία και τον Τουρισμό πρέπει να ενισχύουν τον χαρακτήρα του κέντρου RDI, επομένως να περιέχουν κέντρα εκπαίδευσης, τεχνολογίας έρευνας κλπ.
Γ.- Η περιοχή θα χαρακτηρίζεται ως ζώνη υψηλού Πρασίνου, και Μητροπολιτικού Πάρκου με τη δημιουργία κατάλληλων διασυνδεδεμένων και εκτεταμένων ζωνών πρασίνου.
Αναλυτικότερα:
Οι χρήσεις Πολιτισμού πρέπει να αξιοποιούν τα διατηρητέα κτίσματα της περιοχής και τους χώρους με αρχαιολογικό ενδιαφέρον. Τέτοιοι χώροι είναι το Θεμιστόκλειο, ο αρχαίος Λιμήν Φωρών, το Γυαλάδικο, το Γυψάδικο, οι Τσιμεντο-βιομηχανικές εγκαταστάσεις, το Ινστιτούτο Κανελλόπουλου με Μουσείο κλπ. Παράλληλα και νέοι χώροι (εκθεσιακοί, μουσειακοί κλπ.) μπορούν να υπηρετήσουν τον χαρακτήρα της περιοχής ως κέντρου Πολιτισμού προβάλλοντας ζητήματα όπως η ιστορία του ρεμπέτικου, τα προσφυγικά στοιχεία μνήμης και λαογραφίας κλπ.
Οι χρήσεις Αναψυχής πρέπει να αξιοποιούν τις ελεύθερες ακτές και να είναι συμβατές και με τις ιδιομορφίες της ευρύτερης ζώνης μέσα στην οποία αναπτύσσεται η ανάπλαση, δηλαδή πρέπει να ταιριάζουν με την ιστορία, την εισοδηματική κατάσταση και τον χαρακτήρα των περιοχών της Δραπετσώνας και του Κερατσινίου αλλά και του Πειραιά γενικότερα. Οι χρήσεις αναψυχής θα πρέπει κατά πάσα πιθανότητα να εκτείνονται κυρίως στην παραλία, τον κάβο Κράκαρη και τους όρμους Σφαγείων και Δραπετσώνας.
Η ζώνη Πρασίνου απαιτεί εκτεταμένο και υψηλό πράσινο με έκταση που να καταλαμβάνει το 80% περίπου της σημερινής έκτασης. Η χωροθέτηση και δημιουργία ενιαίου χώρου 400 τουλάχιστον στρεμμάτων υψηλού πρασίνου είναι ένας από του αναγκαίους όρους περιβαλλοντικής αναβάθμισης του ευρύτερου Πειραιά. Η ζώνη αυτή του πρασίνου δεν θα πρέπει να διακόπτεται και θα πρέπει να συνορεύει με το αθλητικό κέντρο που είναι μέρος των κοινόχρηστων χώρων (το 10% της όλης έκτασης)
Για τη Ναυτιλία θα πρέπει να υπάρχουν γραφεία και χώροι κατάλληλοι για διοικητικό κέντρο. Η υποδοχή ναυτιλιακών εταιρειών θα πρέπει να συνοδεύεται από διευκολύνσεις και εξυπηρέτηση (facilities) καθώς και από εγκαταστάσεις επικοινωνιών υψηλής τεχνολογίας.
Για τον τουριστικό τομέα η σύγχρονη τάση θέλει την ανάπτυξη επισκέψιμων αρχαιολογικών χώρων και υποδομών ενώ πρέπει να εξυπηρετούνται οι ανάγκες του τουρισμού που εκπροσωπείται από τις επισκέψεις κρουαζιερόπλοιων και διερχόμενους τουρίστες από το λιμάνι και προς τούτο πιθανώς θα χρειαστεί ένα ξενοδοχείο, χώροι για εστίαση και αναψυχή κλπ.
Το κέντρο Πολιτισμού και Αναψυχής, με δράσεις Έρευνας Ανάπτυξης και Καινοτομίας στη Ναυτιλία και τον Τουρισμό και οι εγκαταστάσεις που προκύπτουν από τις παραπάνω χρήσεις θα πρέπει κατά απόλυτο τρόπο να είναι συμβατά με την ύπαρξη του ενιαίου μητροπολιτικού πάρκου που έχει ανάγκη ο ευρύτερος Πειραιάς και που αποτελεί μια μεγάλη ανάγκη για ολόκληρο το λεκανοπέδιο.
Μια προσπάθεια περιγραφής των χρήσεων γης που φαίνονται αναγκαίο να υπάρχουν στον χώρο της Ανάπλασης (ως βασικές και απαραίτητες για αυτό αλλά και ως συμβατές με αυτό) καθώς και των μέτρων θεσμικού χαρακτήρα που θα πρέπει να ληφθούν από την Πολιτεία, επιχειρείται στη συνέχεια. Φυσικά θα πρέπει να αντιμετωπιστεί με ειδική μελέτη η κατανομή του πράσινου στο μητροπολιτικό πάρκο.
Τεχνολογικό Κέντρο
Για την προώθηση καινοτομιών, την υποβοήθηση της αναπτυξιακής διαδικασίας και για την εφαρμογή και προώθηση νέων τεχνολογιών που έχει ανάγκη η ναυτιλιακή και τουριστική βιομηχανία (σε εξοπλισμό, σε προϊόντα αλλά και σε υπηρεσίες) αλλά και η οικονομία της χώρας είναι αναγκαίο ένα Τεχνολογικό Κέντρο όπου και ο δημόσιος αλλά και ο ιδιωτικός τομέας θα μπορούν να στηριχτούν προκειμένου για τεχνολογίες αιχμής.
Εκπαίδευση
Για να υπάρξει μεγαλύτερη και πιο ουσιαστική σύνδεση της Τουριστικής, Οικονομικής και Ναυτικής Εκπαίδευσης όλων των βαθμίδων με τον Τουρισμό, τη Ναυτιλία και την εθνική οικονομία γενικότερα, θα ήταν χρήσιμο και ίσως αναγκαίο να υπάρξει και να λειτουργήσει στον χώρο ανάπλασης ένα μεγάλο εκπαιδευτικό κέντρο. Η σύνδεση έρευνας, καινοτομίας και επιχειρηματικότητας έχει ως αναγκαίο σύνδεσμο την εκπαίδευση αλλά και την δια βίου κατάρτιση.
Τμήματα του Πανεπιστημίου Πειραιά όπως και το Μεταπτυχιακό του τμήμα, είναι σχολές που θα μπορούσαν και θα έπρεπε να λειτουργήσουν στον χώρο καθώς και τμήματα του ΤΕΙ Πειραιά. Εξ όσων φαίνεται μέχρι στιγμής δεν υπάρχει καμιά ανάγκη στην γύρω περιοχή της Δραπετσώνας ή του Κερατσινίου για κάποια σχολεία πρωτοβάθμιας ή δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης.
Έρευνα
Σε συνάρτηση με τους χώρους εκπαίδευσης και το τεχνολογικό κέντρο, χώροι για ερευνητικά κέντρα και επιχειρήσεις προσανατολισμένες στην έρευνα και την καινοτομία θα μπορούσαν και θα έπρεπε να συνυπάρχουν με τις άλλες κύριες δράσεις. Η έρευνα στα ζητήματα της «πράσινης οικονομίας» είναι τομέας υπό ανάπτυξη στα χρόνια μας και μπορεί να ευνοηθεί από το σύγχρονο περιβάλλον της υπό ανάπλαση περιοχής. Επίσης η έρευνα σε ζητήματα ναυτιλιακής βιομηχανίας αλλά και δυνατοτήτων τουριστικής αξιοποίησης των δυνατοτήτων της χώρας μας είναι ένας τομέας που μπορεί και πρέπει να αναπτυχθεί στην Ελλάδα.
Κτήρια Διοίκησης
Μπορούν να στεγαστούν πολιτειακές και διοικητικές αρχές. Βεβαίως υπάρχει και το κτήριο της Γενικής Γραμματείας Ναυτιλίας του Υπουργείου Οικονομίας και Ναυτιλίας που γειτνιάζει με τον χώρο της ανάπλασης και μπορεί να στεγάσει υπηρεσίες τέτοιου είδους. Ο ίδιος ο ΟΛΠ εξ άλλου στο σύνολό του και με τις δραστηριότητες που στεγάζει είναι κι αυτός ένα στοιχείο του Ναυτιλιακού Κέντρου
Συνεδριακό Κέντρο ή Πολυκινηματογράφος ή Κολυμβητήριο κλπ.
Δράσεις όπως ένας πολυκινηματογράφος, ή ένα κολυμβητήριο, ή ένα συνεδριακό κέντρο μπορούν να στεγαστούν στον χώρο της Ανάπλασης καθώς η περιοχή δεν μπορεί να μετατραπεί σε γκέτο γραφείων και εκπαιδευτικών κέντρων αλλά πρέπει να έχει ζωή και να προσελκύει επισκέπτες. Η ποσότητα αυτών των χρήσεων και το είδος τους μπορεί να ερευνηθεί και να καθοριστεί με τις μελέτες εφαρμογής, αν και όταν θεσμοθετηθεί η ανάπλαση και αποκτήσει ένα συγκεκριμένο χαρακτήρα.
Χώροι Γραφείων
Η τάση επαναπατρισμού των ναυτιλιακών επιχειρήσεων μπορεί να ενισχυθεί με την δημιουργία χώρων γραφείων που θα τις υποδεχτούν σε ένα χώρο κατάλληλο για την εγκατάστασή τους. Επίσης γραφεία σχετικά με τον Τουρισμό, την Αναψυχή αλλά και τον Πολιτισμό μπορούν να φιλοξενηθούν στον χώρο.
Παράλληλες και συμβατές χρήσεις
Δραστηριότητες που είναι συμβατές και συμπληρωματικές των παραπάνω θα μπορούσαν να εγκατασταθούν στον χώρο της Ανάπλασης. Σαν τέτοιες αναφέρουμε ένα πολυτελές Ξενοδοχείο που λείπει γενικά από τον Πειραιά, καταστήματα εμπορικά, καταστήματα εστίασης και αναψυχής και χώροι πολιτισμού. Οι χρήσεις αυτές δεν είναι ανάγκη να καταγραφούν λεπτομερώς όμως θα είναι πολύ χρήσιμες στην Ανάπλαση καθώς ο χώρος δεν πρέπει να μετατραπεί σε γκέτο και η απόλυτη σύνδεσή του με την ζωή της πόλης είναι ουσιαστικός όρος για την επιτυχή ένταξή του στον κοινωνικό και επιχειρηματικό ιστό.
Θεσμικά μέτρα
Θα πρέπει επίσης να συνοδεύεται η δημιουργία των χρήσεων αυτών και με μέτρα θεσμικού χαρακτήρα που θα αποτελέσουν και την ατμομηχανή της προσπάθειας για την ορθολογική αντιμετώπιση των προβλημάτων που θα εμφανιστούν αλλά και για την προσέλκυση κεφαλαίων. Ο επαναπατρισμός και η κατάλληλη υποδοχή των ελληνικών ναυτιλιακών επιχειρήσεων του εξωτερικού, η ανάδειξη αρχαιολογικών χώρων και ο καθορισμός των χρήσεων της αιγιαλίτιδας ζώνης και του θαλασσίου μετώπου με τρόπο συμβατό με αυτές τις χρήσεις είναι αναγκαίοι όροι για την Ανάπλαση της περιοχής και χρειάζονται θεσμικές παρεμβάσεις της Πολιτείας.
Θεσμοθέτηση της Ανάπλασης με νόμο
Για να υπάρξουν διαδικασίες γρήγορης αλλά και σίγουρης μετάβασης από το σημερινό καθεστώς της τέως βιομηχανικής ζώνης στις νέες χρήσεις όποιον χαρακτηρισμό κι αν πάρει τελικά αυτή η μετάβαση (π.χ. Ναυτιλιακό Τουριστικό Πολιτιστικό Κέντρο, Χώρος Πολιτισμού και Αναψυχής κλπ.) είναι αναγκαίο να γίνει νόμος ειδικός που να προβλέπει την Ανάπλαση και να καθορίζει τις χρήσεις γης, τους συντελεστές δόμησης, τη χρήση των λιμανιών, τα κίνητρα επενδύσεις, αναδείξεις μνημείων, διατήρηση κτισμάτων, για επαναπατρισμούς ναυτιλιακών επιχειρήσεων, την ίδρυση των κρατικών φορέων που προβλέπεται να ιδρυθούν ή να εγκατασταθούν στον χώρο κλπ. Κίνητρα θα πρέπει να υπάρξουν για επιχειρήσεις που θα ασχοληθούν με την έρευνα και την καινοτομία.
Επίσης πρέπει να καθορίζεται με μία κεντρική πολιτική απόφαση (σε ΦΕΚ) και η ζώνη υψηλού πρασίνου που θα αποτελέσει το Ενιαίο Μητροπολιτικό Πάρκο κλπ.
Φορέας Ανάπλασης
Για την δημιουργία των νέων χρήσεων στην αναπλασμένη περιοχή, για τις κατανομές εισφορών σε γη και σε χρήμα μεταξύ των ιδιοκτητών, για την ανάθεση και παρακολούθηση μελετών, για πραγματοποίηση οικονομιών κλίμακας και την αντιμετώπιση του χώρου σαν συνόλου, αναγκαία κρίνεται η ίδρυση ενός Φορέα Ανάπλασης με συμμετοχή σε αυτόν όλων των εμπλεκομένων (Πολιτειακών Αρχών, Επιχειρηματικού Κόσμου και Κοινωνίας)
.

2.- ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΗΣ ΙΔΕΑΣ
.
Οι μέχρι τώρα διαπιστώσεις
Όπως είδαμε στα προηγούμενα κεφάλαια, η ανάγκη για μια σημαντική Πολιτειακή παρέμβαση στον Πειραιά, ώστε να ενισχυθεί σοβαρά το περιβαλλοντικό και αναπτυξιακό του υπόβαθρο είναι απόλυτη και άμεση. Έτσι είναι πρόδηλη η ανάγκη να αξιοποιηθεί προς όφελος των κατοίκων της ευρύτερης περιοχής και για την περιβαλλοντική αναβάθμιση του αστικού τοπίου αλλά και για την άνοδο της ποιότητας και των συνθηκών ζωής των κατοίκων της Δραπετσώνας, του Κερατσινίου αλλά και του ευρύτερου Πειραιά, η ζώνη της τέως βιομηχανικής περιοχής Πειραιά. Κι ακόμη περισσότερο είναι ανάγκη να υπάρξει ανάπτυξη σαν απάντηση στην κρίση της ελληνικής οικονομίας που έχει ήδη προσφύγει στο Διεθνές Νομισματικό Ταμείο.
Σε ό,τι αφορά στο Μητροπολιτικό Πάρκο μ υψηλό πράσινο η δημιουργία του είναι άμεση και αυτονόητη προτεραιότητα. Σε ό,τι αφορά στις χρήσεις Πολιτισμού και Αναψυχής η δημιουργία ενός κέντρου με τέτοιο χαρακτήρα χρειάζεται σαν διέξοδος σε ένα πληθυσμό που ανέρχεται περίπου στις 500.000, κατοικεί στον Πειραιά, στους γύρω δήμους και τις δυτικές συνοικίες και σήμερα δεν έχουν τέτοια πρόσβαση παρά μόνο σε εγκαταστάσεις που βρίσκονται από το Παλιό Φάληρο και μετά.
Σε ό,τι αφορά στον Τουρισμό, είναι αναγκαίο να ενισχυθούν οι υποδομές που έχει η περιοχή την οποία επισκέπτονται κρουαζιερόπλοια αλλά και το πολύ μεγάλο ποσοστό των διερχομένων από το λιμάνι ταξιδιώτες, Ελλήνων και Ξένων, οδεύοντας προς τους διάφορους τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας.
Σε ό,τι αφορά στη Ναυτιλία, η αναγνώρισή της ως ενός από τους βασικούς πυλώνες της οικονομικής πολιτικής της σύγχρονης Ελλάδας, με την κεντρική θέση που κατέχει το λιμάνι του Πειραιά, και η συγκυρία της εποχής (κρίση και διέξοδος από αυτήν, προβλήματα στο Σίτυ, πράσινη ανάπτυξη κλπ.) επιβάλουν μιαν οργανωμένη παρέμβαση.
Η οργάνωση ενός Κέντρου Πολιτισμού και Αναψυχής, ενός ναυτιλιακού και τουριστικού κέντρου RDI στον Πειραιά που θα ενισχύει το ευρύτερο οικονομικό και επιχειρηματικό πλέγμα της περιοχής με κατεύθυνση την καινοτομία, την έρευνα, την ανάπτυξη, χρειάζεται τη συνέργεια του Δημόσιου και Ιδιωτικού τομέα αλλά επί πλέον έχει σαν αναγκαία προϋπόθεση και την ύπαρξη αρκετού ελεύθερου χώρου όπου θα μπορούν να αναπτυχθούν νέες δράσεις ή μετεγκαταστάσεις που να δώσουν στο υπό δημιουργία κέντρο ένα δημιουργικό και πολλαπλασιαστικό χαρακτήρα.
Σε ό,τι αφορά στον χώρο, η τέως βιομηχανική ζώνη Πειραιά βρίσκεται σε στρατηγική θέση στην είσοδο του κεντρικού λιμανιού, διαθέτει αρχαιολογικούς χώρους (Θεμιστόκλειο και Λιμήν Φωρών), έχει άμεση συγκοινωνιακή σύνδεση με το δίκτυο εθνικών οδών, έχει αξιόλογες φυσικές ομορφιές (δυο λιμανάκια, λόφος, δαντελωτές ακτές κλπ.) και επί πλέον βρίσκεται σε άμεση γειτνίαση με κτήρια διοίκησης (πρώην ΥΕΝ, ΟΛΠ κλπ) και λιμενικές, ναυτιλιακές, εμπορικές και άλλες δραστηριότητες που συνιστούν το συνολικό επιχειρηματικό πλέγμα του Πειραιά.
Ο χώρος έχει ένα πλούσιο ιστορικό προσπαθειών για ανάπλαση και οικονομική ανασυγκρότηση που εμπεριείχαν και τη δυνατότητα της δημιουργίας εμπορικού κι ναυτιλιακού κέντρου. Επίσης ο χώρος είναι αρκετά μεγάλος ώστε να μπορεί να φιλοξενήσει όχι μόνο χώρους για επιχειρήσεις αλλά και χώρους για δράσεις παράλληλες που θα δώσουν στο Κέντρο τον χαρακτήρα Πολιτισμού και Αναψυχής, και ενός κέντρου τύπου RDI (έρευνα, ανάπτυξη, καινοτομία) και θα επιτρέψουν τη δημιουργία ενιαίου μητροπολιτικού πάρκου. Έτσι λοιπόν η ιδέα φαίνεται να ικανοποιεί ταυτόχρονα και τις απαιτήσεις της επιχειρηματικότητας αλλά και της απαιτήσεις της πόλης και των κατοίκων της για πράσινο σε μεγάλες ποσότητες ικανές να εξισορροπήσουν τα τραύματα του πρόσφατου παρελθόντος αλλά και τις στρεβλώσεις του απώτερου παρελθόντος.
Όμως και σε ό,τι αφορά στα πολιτικά ζητήματα, σήμερα, με την επικέντρωση της νέας διακυβέρνησης σε θέματα πράσινης ανάπτυξης και σε εκμετάλλευση των συγκριτικών πλεονεκτημάτων της χώρας μας, μεταξύ των οποίων είναι και ο Τουρισμός, η Ναυτιλία, ο Πολιτισμός και η Αναψυχή, η δημιουργία ενός τέτοιου κέντρου στον Πειραιά που θα μπορεί να στηρίξει το όλο πλέγμα επιχειρήσεων αλλά και να υποδεχτεί κάποιες από τις επιχειρήσεις που επαναπατρίζονται, είναι στρατηγικής σημασίας για τη χώρα. Ταυτόχρονα με τη δημιουργία του Κέντρου, ο στόχος του νέου υπουργείου περιβάλλοντος για καλύτερη ποιότητα ζωής στις πόλεις μπορεί να εξασφαλίζεται με τη δημιουργία του ενιαίου και μητροπολιτικού πάρκου υψηλού πρασίνου. Ο στόχος αυτός θα μπορούσε να είναι ακόμα και αυτοσκοπός όμως αποτελεί και μιαν αναγκαιότητα μετά τις πυρκαγιές του 2007 και του 2009 που έχουν δημιουργήσει πολλά προβλήματα στην Αττική.
Πολεοδομικά και χωροταξικά ζητήματα
Ο χώρος που προορίζεται για «Ανάπλαση και Οικονομική Ανασυγκρότηση», σύμφωνα με τις εξαγγελίες των Δήμων και της Πολιτείας του 1992-93, ή που προορίζεται για «χώρος πρασίνου με κάποιες λειτουργίες πολιτισμού αναψυχής» σύμφωνα με τις αρχικές εξαγγελίες της νέας διακυβέρνησης (από το προεκλογικό της πρόγραμμα το 2009) έχει συγκεκριμένα πολεοδομικά χαρακτηριστικά και έχει επίσης ιδιοκτήτες γης, την Εθνική Τράπεζα, την Λαφάρτζ, την ΒP-Mobil που δεν σκοπεύουν να χαρίσουν αυτόν τον χώρο στους διψασμένους για πράσινο κατοίκους της ευρύτερης περιοχής Πειραιά ή του Λεκανοπεδίου. Έτσι, πέραν των άλλων προϋποθέσεων που πρέπει να συντρέχουν ώστε να είναι εφικτή και βιώσιμη η λειτουργία ενός κέντρου Πολιτισμού και Αναψυχής με χαρακτηριστικά ναυτιλιακού και τουριστικού κέντρου RDI στην περιοχή, πρέπει επίσης με προσοχή να εξεταστούν τα πολεοδομικά- χωροταξικά και άλλα προβλήματα που δημιουργούνται από την εφαρμογή της οποιασδήποτε επέμβασης στον χώρο.
Το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο στην Ελλάδα προκειμένου για αναπλάσεις περιοχών και εντάξεις περιοχών στο σχέδιο πόλης είναι ο Ν.1337/83 (κυρίως άρθρο 13) και οι τροποποιήσεις του, ιδιαίτερα ο Ν. 2508/97 (άρθρο 15).
Επί πλέον νομοθετικό πλαίσιο συνιστούν ο Ν.2545/97 για ΒΕΠΕ (Βιομηχανικές και Επιχειρηματικές Περιοχές) και ο νόμος για Ιδιωτική Πολεοδόμηση. Και οι δύο αυτοί νόμοι δεν επελέγησαν σαν πολεοδομικά εργαλεία καθώς συνάντησαν ισχυρή αντίδραση της τοπικής κοινωνίας που ήθελε ηπιότερη ανάπτυξη και ισχυρό δημόσιο έλεγχο στις χρήσεις και τους συντελεστές δόμησης.
Η χρησιμοποίηση του Ν.2545/97 περί ΒΕΠΕ επιδιώχθηκε από το Υπουργείο ΠΕΧΩΔΕ και τον ΟΡΣΑ την περίοδο 2000-2003 προκειμένου να υπάρξουν ταχύτερες διαδικασίες επωφελέστερες για τους ιδιοκτήτες γης και να προχωρήσει απρόσκοπτα το σχέδιο ανάπλασης. Η προσπάθεια αυτή όμως βρήκε αντίδραση, κυρίως από τον Δήμο Δραπετσώνας, και απεσύρθη.
Με απόφαση συνεδρίασης της ΕΕ της 1-10-1997 του Οργανισμού της Αθήνας η περιοχή χαρακτηρίστηκε ως Ζώνη Ενεργού Πολεοδομίας όμως και αυτό το πολεοδομικό εργαλείο που μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για την ταχύτερη ανάπλαση των χώρων δεν λειτούργησε τελικά καθώς το εργοστάσιο μέχρι το 1999 συνέχιζε να λειτουργεί.
Σύμφωνα με τις διαχρονικά επαναλαμβανόμενες θέσεις των Δήμων που έχουν συμβουλευτικό ρόλο στα χωροταξικά ζητήματα αλλά είναι και επισπεύδοντες της Ανάπλασης και της Πολιτείας που καθορίζει με δικές της αποφάσεις τα χωροταξικά-πολεοδομικά ζητήματα, ως πλαίσιο για την Ανάπλαση της περιοχής έχει επιλεγεί ο Ν. 1337/83 και οι τροποποιήσεις του. Σύμφωνα με τον νόμο αυτόν, η ένταξη μιας περιοχής στο σχέδιο πόλης απαιτεί συνεισφορά των ιδιοκτητών γης σε ποσοστό τουλάχιστον 50% για ελεύθερους, κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους και αντίστοιχη εισφορά σε χρήμα, ενώ ο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0.4
Με βάση αυτές τις ρυθμίσεις η ιδιοκτησία της Πρότυπος ΚΤΑΕ που έχει κύριο μέτοχο (κατά 95%) την Εθνική Τράπεζα και η οποία ανέρχεται σε τουλάχιστον 213,5 στρέμματα, μπορεί να έχει κτισμένο χώρο 85 στρεμμάτων, εκ των οποίων περίπου 17 στρέμματα είναι ήδη κτισμένα και έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα. Στον χώρο αυτό μπορεί να αναπτυχθεί ένα Ναυτιλιακό και Τουριστικό Κέντρο ενώ για τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες μπορεί κατ’ αναλογία να προκύψουν για την μεν ΑΓΕΤ- Λαφάρτζ που κατέχει ιδιοκτησία 117 στρ. κτισμένοι χώροι 47.000 τ.μ. και για την ΒΡ-Μομπιλ που κατέχει 83 στρ. κτισμένοι χώροι 33.000 τ.μ. περίπου.
Η Πολιτεία μπορεί να δημιουργήσει ενιαίο μητροπολιτικό πάρκο υψηλού πρασίνου το οποίο θα έχει έκταση τουλάχιστον 250 στρεμμάτων από τις εισφορές σε γη υψηλού πρασίνου ή να χειριστεί με ανάλογο προς την ΠΚΤΑΕ τρόπο και την ιδιοκτησία της Λαφάρτζ παραχωρώντας προς οικοδόμηση χώρο έκτασης περίπου 15-25 στρεμμάτων και περιορίζοντας έτσι το μητροπολιτικό ενιαίο πάρκο στα 430 στρέμματα.
Οι Ιδιοκτησίες που υπάρχουν στον ευρύτερο χώρο της τέως βιομηχανικής ζώνης αυτή τη στιγμή είναι οι εξής
ΠΚΤΑΕ (Πρότυπος, Εθνική Τράπεζα) 221,75 στρ. +32,25 στρ. Λιμενική Ζώνη (σύνολο 254,00 στρ. εκ των οποίων 8,25 στρ. για τη διέλευση υπερτοπικού άξονα) άρα τελική ιδιοκτησία 213,5 στρέμματα. Με συντελεστή 0.4 κτισμένοι χώροι 85.360 τ.μ., υπόλοιπος χώρος για εισφορά 128 στρέμματα
ΑΓΕΤ (Λαφάρτζ) 117,40 στρ. Με 0.4 κτισμένοι χώροι 46.960 τ.μ. υπόλοιπος χώρος 70 στρέμματα
ΒΡ-ΜΟΜΠΙΛ 83,25 στρ. (47,00 στρ. η ΒΡ και 36,25 στρ. η ΜΟΜΠΙΛ). Με συντελεστή 0.4 κτισμένοι χώροι 33.300 τ.μ., υπόλοιπος χώρος 50 στρέμματα
Δήμος Δραπετσώνας-Κερατσινίου 103,4 στρ. (38,25 στρ. αθλητικοί χώροι, δρόμοι κλπ.). Υπόλοιπος χώρος 65 στρέμματα. Με συντελεστή 0.05 κτισμένοι χώροι 5.170 τ.μ. υπόλοιπος διαθέσιμος χώρος 98 στρέμματα εκ των οποίων 38 στρέμματα αθλητικοί χώροι
ΟΛΠ 32,25 στρ. που ανήκουν στην ιδιοκτησία της Πρότυπος ΚΤΑΕ αλλά που είναι υπό απαλλοτρίωση από τον ΟΛΠ ως λιμενική ζώνη. Με συντελεστή 0.1 κτισμένοι χώροι 3.225 τ.μ. υπόλοιπος χώρος 29 στρέμματα
Με βάση τις υπάρχουσες ιδιοκτησίες η δυνατότητα δόμησης (στήλη Η) και ο χώρος για Πάρκο Πρασίνου (στήλη Θ) κατά ιδιοκτησία δίνονται από τον παρακάτω πίνακα
.
ΠΙΝΑΚΑΣ 2 ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ, ΔΟΜΗΣΗ, ΕΛΕΥΘΕΡΟΙ ΧΩΡΟΙ
Α Β Γ Δ Ε Ζ Η Θ
Πρότυπος 213,5 0,4 85,4 17,5 67,9 2,6 26,10** 163,4
ΑΓΕΤ 117,4 0,4 46,96 10,00* 36,96 2,6 14,22** 93,18
Μόμπιλ 36,25 0,4 14,5 0 14,5 2,6 5,58 30,67
ΒΡ 47 0,4 18,8 0 18,8 2,6 7,23 39,77
ΟΛΠ 32,25 0,1 3,23 0 3,23 1,3 2,48 29,77
Δήμος 103,4 0,05 5,17* 38,25 5,17 1,3 3,97 61,18
Δρόμοι 26,65 0 0 0 0 0 0,00 13,00*
576,45 179,23 65,75 151,73 83,58 430,97
* Κατ’ εκτίμηση ** συν 24 στρ. τα διατηρητέα στην Πρότυπος και 10 στρ. στην ΑΓΕΤ

Οι στήλες Α-Θ παρουσιάζουν τα εξής στοιχεία:
Α: Σύνολο περιοχής ανάπλασης της τέως βιομηχανικής ζώνης 576,45 στρέμματα
Β: Οι συντελεστές δόμησης που είναι 0,40 για τους ιδιοκτήτες γης και 0,05 για τους Δήμους και 0,1 για τον ΟΛΠ
Γ: Οι οικοδομήσιμοι χώροι σε στρέμματα
Δ: Τα διατηρητέα: στην Πρότυπο έχουν χαρακτηριστεί 17,5 στρ. σε έκταση 24 στρ., στην ΑΓΕΤ κατ’ εκτίμηση 10 στρ. ενώ στον δήμο υπολογίζονται οι αθλητικοί χώροι
Ε: Οι εναπομείναντες χώροι προς ανοικοδόμηση, οριζόντιες ιδιοκτησίες
Ζ: Οι συντελεστές δόμησης των προς οικοδόμηση οικοπέδων
Η: Τα οικόπεδα που θα οικοδομηθούν
Θ: Οι εναπομένοντες ελεύθεροι χώροι για Μητροπολιτικό Πάρκο υψηλού πρασίνου
Η κατανομή της γης πριν και μετά την Ανάπλαση παρουσιάζεται στον παρακάτω πίνακα και στα γραφήματα που τον συνοδεύουν:

Η ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΗΜΕΡΑ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΝΑΠΛΑΣΗ
.
ΕΚΤΑΣΗ ΕΚΤΑΣΗ
Πρότυπος 38,83% 213,5 Πρότυπος 26,1 4,75%
ΑΓΕΤ 21,35% 117,4 ΑΓΕΤ 14,22 2,59%
Μόμπιλ 6,59% 36,25 Μόμπιλ 5,58 1,01%
ΒΡ 8,55% 47 ΒΡ 7,23 1,32%
ΟΛΠ 5,87% 32,25 ΟΛΠ 2,48 0,45%
Δήμος 18,81% 103,4 Διατηρητέα αθλητισμός 63,22 11,50%
ΠΑΡΚΟ 0,00% 0 ΠΑΡΚΟ 430,97 78,39%
100,00% 549,8 549,8 100,00%

.
Για το Κέντρο Πολιτισμού και Αναψυχής με επιχειρήσεις ναυτιλίας και τουρισμού, εφ’ όσον χωροθετηθεί στη βιομηχανική ζώνη θα έχουμε τις εξής νέες χρήσεις γης:
Στο τμήμα της Πρότυπος ΚΤΑΕ που βρίσκεται δίπλα στο κεντρικό λιμάνι του Πειραιά στη θέση Βασιλειάδη έξω από τον μώλο Κράκαρη, θα διατεθούν τα 67.900 τετραγωνικά μέτρα συν τα 17.500 τετραγωνικά μέτρα των διατηρητέων, συνολικά 85.400 τετραγωνικά μέτρα οριζόντιας ιδιοκτησίας, σε ένα χώρο συνολικού εμβαδού 26,10 στρεμμάτων (συν τα 24 στρ. των διατηρητέων) για τη δημιουργία του Ναυτιλιακού και Τουριστικού Κέντρου με χώρους γραφείων, έρευνας, εκπαίδευσης, τεχνολογίας αλλά και εκπαίδευσης, μουσειακούς και πολιτιστικούς χώρους, αναψυχή, εστίαση κλπ.
Στο τμήμα της ΑΓΕΤ και κυρίως στον χώρο που συνορεύει με την οδό 25ης Μαρτίου και τον αστικό ιστό θα διατεθούν 14,22 στρέμματα για οικοδόμηση 36.960 τ.μ. συν τα κατ’ εκτίμηση υπολογιζόμενα 10.000 τ.μ. περίπου διατηρητέων κτισμάτων που θα μείνουν στην ιδιοκτησία της ΑΓΕΤ. Το σύνολο αυτών των 46.960 τ.μ. σε έκταση 24,22 στρεμμάτων θα αποτελέσει ένα πολιτιστικό και ψυχαγωγικό αλλά και εμπορικό κέντρο τύπου Mall
Στο τμήμα της Μόμπιλ όπως και της ΒΡ (αφού πρόκειται για κοινή ιδιοκτησία) θα διατεθούν 12,81 στρέμματα για να οικοδομηθούν μέσα σε αυτά 33.300 τ.μ. οριζόντιας ιδιοκτησίας με χρήσεις πολιτισμού, αναψυχής, εμπορίου αλλά και συναφείς δραστηριότητες με εκείνες του Ναυτιλιακού και Τουριστικού Κέντρου που θα έχει χωροθετηθεί στον χώρο της Πρότυπος.
Οι δημόσιοι φορείς θα οικοδομήσουν για τις ανάγκες τους με χαμηλούς συντελεστές 0,1 για τον ΟΛΠ και 0,05 για τον Δήμο Κερατσινίου-Δραπετσώνας (ο οποίος έχει ήδη κτισμένους χώρους διατηρητέους) και το σύνολο των κτισμένων χώρων θα ανέλθει στα 5.170 τ.μ. για τον Δήμο και 3.230 τ.μ. για τον ΟΛΠ μέσα σε μια συνολική έκταση 3,97 στρ. για τον Δήμο και 2,48 στρ. για τον ΟΛΠ.
Είναι πιθανό το υπάρχον οδικό δίκτυο των 26,65 στρεμμάτων που περιλαμβάνει τον Περιφερειακό δρόμο, τους κόμβους και τις κάθετες συνδέσεις να επεκταθεί ακόμη περισσότερο ενώ θα διατηρηθούν ως έκταση και θα αναμορφωθούν τα 36,25 στρέμματα αθλητικών χώρων.
Όπως φαίνεται από τα δύο παραπάνω γραφήματα, το 78,39% του χώρου της Ανάπλασης θα καλύπτεται από το ενιαίο πάρκο υψηλού πρασίνου, το, 11,5% του χώρου θα αποτελεί τις κοινόχρηστες και κοινωφελείς χρήσεις (δημοτικό αναψυκτήριο, αθλητικοί χώροι) και στο 9,67% του χώρου θα χτιστεί το νέο κέντρο πολιτισμού και αναψυχής με ναυτιλιακό και τουριστικό χαρακτήρα.
Σαν μια εναλλακτική λύση για την Πρότυπος μπορούμε να δούμε το σενάριο κατά το οποίο τα διατηρητέα που ανήκουν στην Πρότυπος ΚΤΑΕ περνούν στην ιδιοκτησία του Δήμου ως κοινωφελείς και κοινόχρηστοι χώροι. Στην περίπτωση αυτή αυξάνεται η οικοδομήσιμη επιφάνεια κατά 20.000 περίπου τετραγωνικά μέτρα που μπορούν να κτιστούν καθ’ ύψος ώστε να μην αλλάξουν οι καλύψεις. Τα διατηρητέα (Γυαλάδικο, Κτήριο Ηλεκτροπαραγωγής και Κτήρια Σφαγείων) μπορούν να μετατραπούν σε Μουσείο, Εκθεσιακό Χώρο, Πολιτιστικό Κέντρο και Αναψυκτήρια.
Αντίστοιχη μπορεί να είναι η ανάπτυξη δραστηριοτήτων πολιτισμού και αναψυχής στα διατηρητέα των άλλων ιδιοκτησιών ενώ ο χαρακτήρας του ναυτιλιακού και τουριστικού κέντρου με χρήσει Πολιτισμού και Αναψυχής μπορεί να είναι ο χαρακτήρας και των λοιπών εγκαταστάσεων στις άλλες ιδιοκτησίες.
Ο χώρος, που απομένει ελεύθερος για να μετατραπεί σε Ενιαίο Μητροπολιτικό Πάρκο υψηλού πρασίνου φτάνει στα 430 στρέμματα. Το μεγαλύτερο μέρος είναι εισφορά σε γη που θα προκύψει για τους ιδιοκτήτες ενώ το υπόλοιπο μέρος θα πρέπει να αγοραστεί από τον φορέα διαχείρισης του Πάρκου (δημόσιο). Σε πρώτη φάση πάντως θα νομοθετηθεί το ενιαίο πάρκο με τον χαρακτηρισμό του ως πρασίνου.
Παρακάτω φαίνεται ο χώρος όπως προτείνεται για το κέντρο και το ενιαίο μητροπολιτικό πάρκο που δημιουργείται από τις εισφορές σε γη με ρυμοτόμηση των ιδιοκτησιών της Πρότυπος της ΑΓΕΤ και της ΒΡ-ΜΟΜΠΙΛ αλλά και με τους αρχαιολογικούς χώρους )Θεμιστόκλειο) τους χώρους Αναψυχής και το Αθλητικό Κέντρο του Δήμου.
Η χωροθέτηση του Εμπορικού Κέντρου (MALL) γίνεται στο τμήμα της ιδιοκτησίας της ΑΓΕΤ που συνορεύει με τον αστικό ιστό μεταξύ των οδών 25ης Μαρτίου και Αριστοτέλους ενώ η χωροθέτηση για την ΒΠ και τη Μόμπιλ γίνεται στον χώρο που καταλάμβανε η ΒΡ και βρίσκεται στην περιοχή του τοπικού διαμερίσματος Κερατσινίου του ενιαίου πια δήμου Κερατσινίου-Δραπετσώνας


Λιμενική ανάπτυξη, υποδομές
.
Η αλλαγή κυβέρνησης στα τέλη του 2009 προκάλεσε ουσιαστικές αλλαγές στο διοικητικό συμβούλιο και στην Προεδρία του ΟΛΠ, ωστόσο τα βασικά προγράμματα του Οργανισμού συνεχίζουν να κινούνται με βάση την αρχή της συνέχειας της διοίκησης. Έτσι, μπορούμε να δούμε τα σχέδια του ΟΛΠ διαχρονικά έστω και αν θα πρέπει σε κάποιες περιπτώσεις να εκτιμήσουμε την πιθανότητα αλλαγών. Τα σχέδια αυτά εξ άλλου μάλλον ενισχύονται από τις πρόσφατες αποφάσεις του κυβερνητικού συμβουλίου που έγινε στον ΟΛΠ και ασχολήθηκε με την ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής του Πειραιά.
Το σημαντικότερο έργο που προβλέπεται είναι η χρηματοδότηση της κατασκευής ενός νέου επιβατικού λιμανιού στο θαλάσσιο μέτωπο της Δραπετσώνας με την παράλληλη λειτουργία ναυτιλιακού κέντρου. Ο ΟΛΠ προέβλεψε ότι σε πολύ λίγα χρόνια ο κορεσμός που έχει ήδη αρχίσει να διαφαίνεται, θα κάνει την κατάσταση στο κεντρικό λιμάνι ιδιαίτερα προβληματική.
Η επιδίωξη του ΟΛΠ να επεκτείνει τις δραστηριότητές του στο μέτωπο του τέως εργοστασίου Λιπασμάτων και να προχωρήσει σε επενδύσεις στην προς Ανάπλαση περιοχή είναι εκ των πραγμάτων μια πολιτική καταδικασμένη να μείνει στο περιθώριο αν υπάρξει εκ νέου ζωηρό ενδιαφέρον για την Ανάπλαση, ενώ μπορεί να μετατραπεί σε ένα σοβαρό πρόβλημα για την περιοχή όσο η αδράνεια και η αδιαφορία για την περιοχή κάνουν τα σχέδια του ΟΛΠ επίκαιρα και εφαρμόσιμα.
Νέες εγκαταστάσεις, υποδομές
Στον υποδεικνυόμενο χώρο για τη δημιουργία του Κέντρου Πολιτισμού και Αναψυχής με ναυτιλιακό και τουριστικό RDI χαρακτήρα έχει ήδη κατασκευαστεί περιφερειακός της πόλης δρόμος υπερτοπικού ενδιαφέροντος που συνδέει απ’ ευθείας (και χωρίς φανάρια ουσιαστικά) το κέντρο του Πειραιά και το κεντρικό επιβατικό λιμάνι με το εθνικό οδικό δίκτυο. Έχουν δημιουργηθεί ήδη υπόγειες διαδρομές που περνούν τη διαδρομή κάτω από τον χώρο του πρώην εργοστασίου Λιπασμάτων και κάτω από το εργοστάσιο της ΔΕΗ στο Κερατσίνι ενώ ο δρόμος περνά με γέφυρα το κεντρικό λιμάνι, την ΑΓΕΤ και το λιμανάκι Φαρών.
Δίπλα στον προς ανάπλαση υποδεικνυόμενο χώρο έχει εγκατασταθεί το τέως Υπουργείο Εμπορικής Ναυτιλίας και ήδη Γενική Γραμματεία Ναυτιλίας του Υπουργείου Υποδομών, Μεταφορών και Ναυτιλίας.
Υπάρχει πρόβλεψη για διαδρομή μέσου σταθερής τροχιάς (τραμ) όταν αυτό επεκταθεί στον Πειραιά. Ακόμα υπάρχει η ιδέα) καταγράφηκε από τον Πρότυπο τον 2000) για Μονορέϊλ που θα ενώνει την περιοχή με τον Ηλεκτρικό και το Μετρό στο τερματικό σταθμό του Πειραιά.
Πράσινη ανάπτυξη
Στον χώρο μπορούν να βρουν εφαρμογή όλες οι νέες τάσεις της πράσινης οικονομίας για την εξοικονόμηση ενέργειας και για καλύτερο περιβάλλον. Πέρα από την δημιουργία του ενιαίου μητροπολιτικού πάρκου των 430 στρεμμάτων υψηλού πρασίνου, μπορεί να υπάρξει πάρκο αιολικό, να εφαρμοστούν τεχνικές που να χρησιμοποιούν ηλιακή ενέργεια, αιολική ενέργεια κλπ. Με σεβασμό στο περιβάλλον και ευνοώντας την αειφόρα ανάπτυξη μπορεί ο χώρος να δεχτεί υποδομές και νέες εγκαταστάσεις που να βρίσκονται στην αιχμή της νέας εποχής και να προωθούν την καινοτομία. Η λειτουργία ενός κέντρου RDI έρευνας ανάπτυξης και καινοτομίας συνάδουν με την πράσινη ανάπτυξη και μπορούν να την βοηθήσουν αποφασιστικά.
Υπάρχει η δυνατότητα παρεμβάσεων στον χώρο καθώς υπάρχει μεγάλη διαθέσιμη έκταση, μεγάλες εισφορές σε γη, τεράστια ακτογραμμή με δύο μαρίνες ή ελεύθερα λιμανάκια, με άνετη οδική σύνδεση και σε γειτνίαση με το κεντρικό λιμάνι και τα πολιτειακά κτήρια διοίκησης. Νέες εγκαταστάσεις και υποδομές που θα συμπληρώνουν τις υπάρχουσες μπορούν να σχεδιαστούν και να κατασκευαστούν με χρηματοδότηση που θα προκύψει εκτός των άλλων και από την εισφορά σε χρήμα που προβλέπει ο Νόμος 1337/83 αλλά και από Ευρωπαϊκά Προγράμματα.
Εφικτότητα του στόχου
Τα νομοθετικά και πολεοδομικά εργαλεία για την πραγματοποίηση της ανάπλασης και την χωροθέτηση του ναυτιλιακού κέντρου υπάρχουν επίσης και περιγράφηκαν νωρίτερα. Να συμπληρώσουμε εδώ ότι η απόφαση της 5ης συνεδρίασης της Εκτελεστικής Επιτροπής του Οργανισμού Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αθήνας στις 9 Απριλίου 1997 καθόρισε ως χρήσεις (στην τροποποίηση του Γενικού Πολεοδομικού σχεδίου) το «πολεοδομικό κέντρο» που είναι ένα σύνολο επιτρεπομένων χρήσεων οι οποίες περιγράφουν όλες τις λειτουργίες που είναι αναγκαίες για ένα Κέντρο με τον χαρακτήρα που αναφέρεται πιο πάνω. Έτσι, μπορεί κανείς να ισχυριστεί ότι το υπάρχον νομοθετικό και πολεοδομικό πλαίσιο είναι ήδη αρκετό και σαφές ενώ μπορεί να χρειαστεί ειδική νομοθετική ρύθμιση για την χωροθέτηση του κέντρου ώστε να αποφευχθεί οποιαδήποτε παρερμηνεία ή καθυστέρηση.
Η νέα διακυβέρνηση της χώρας που ανέλαβε από τις 4 Οκτωβρίου 2009 έχει ήδη ανακοινώσει ότι βλέπει την περιοχή της τέως βιομηχανικής ζώνης Πειραιά σαν μια ζώνη περιβαλλοντικής αναβάθμισης με πυκνό και εκτεταμένο πράσινο, με πολιτιστικές και ψυχαγωγικές χρήσεις και δεν αποκλείει δραστηριότητες που θα ήταν θετικές για τον Τουρισμό, την Ναυτιλία, την Απασχόληση και την ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής εφ’ όσον δεν θα ακύρωναν την περιβαλλοντική αναγέννησή της και την ανάκτηση του θαλασσίου μετώπου από τους κατοίκους του ευρύτερου Πειραιά. Η δημιουργία του Κέντρου υπό τους πολεοδομικούς και χωροταξικούς όρους που εκτέθηκαν συνάδει με τους περισσότερους των στόχων της νέας κυβέρνησης και με την επιδίωξη της πράσινης ανάπτυξης. Με δεδομένη μάλιστα την οικονομική κρίση που βιώνει η Ελλάδα και η οποία θα κρατήσει αρκετά χρόνια, η ανάγκη εκπόνησης σχεδίων αναπτυξιακών προβάλει πλέον επιτακτική.
Όπως θα δούμε παρακάτω η ανάλυση κόστους –ωφέλειας (cost-benefit analysis) για την ιδιοκτησία της Πρότυπος δείχνει πως το όλο εγχείρημα είναι οικονομικά ιδιαιτέρως ικανοποιητικό για τους ιδιοκτήτες γης αλλά και για την ευρύτερη περιοχή, πέραν των ωφελειών για το πλέγμα των συναφών επιχειρήσεων. Στα 67.900 τετραγωνικά μέτρα κτισμένης επιφάνειας (οριζόντιας ιδιοκτησίας) που μπορεί να κατασκευάσει η Πρότυπος ΚΤΑΕ συν τα 17.500 τετραγωνικά μέτρα επανάχρησης των διατηρητέων μπορούν να καθοριστούν χρήσεις που θα συγκροτούν το πολιτιστικό, ψυχαγωγικό, τουριστικό και ναυτιλιακό κέντρο ή θα είναι συμβατές με αυτό. Για την επανάχρηση θα πρέπει να χρησιμοποιηθούν ειδικές τεχνογνωσίες και αρκετά μεγάλα ποσά για ανακατασκευή τμημάτων του κτηρίου και συντήρηση άλλων. Το πρόβλημα της ενδεχόμενης τοξικότητας των τοίχων και των δαπέδων κλπ. πρέπει κι αυτό να διερευνηθεί με ειδικά προγράμματα. Για την εφαρμογή αυτών των προγραμμάτων θα πρέπει να χρησιμοποιηθούν χρήματα της Ευρωπαϊκής Ένωσης κατά ένα μεγάλο ποσοστό και μόνο ένα μικρό ποσοστό μπορεί να είναι εθνική (ιδιωτική) συμμετοχή.
Για τις άλλες ιδιοκτησίες μπορούν να εκπονηθούν ανάλογοι πίνακες βιωσιμότητας της επένδυσης και να προκύψουν τα αντίστοιχα οφέλη. Όμως αυτό δεν είναι του παρόντος. Γι αυτό και στη συνέχεια εξετάζεται μόνο η Πρότυπος σαν δείγμα του πως θα μπορούσαν να αναπτυχθούν και οι άλλες ιδιοκτησίες.


3.- ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ
ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΡΟΤΥΠΟΣ ΚΤΑΕ
.
Στο τμήμα αυτό θα ρίξουμε, ενδεικτικά, μια ματιά στα χρηματοοικονομικά στοιχεία που προκύπτουν από την ρυμοτόμηση και πολεοδόμηση της ιδιοκτησίας της Πρότυπος ΚΤΑΕ με βάση τις παραπάνω περιγραφείσες πολεοδομικές αρχές και χρήσεις. Η αντίστοιχη ανάλυση βγάζει παρόμοια οικονομικά αποτελέσματα και για τις άλλες ιδιοκτησίες, ωστόσο δεν θα επεκταθούμε και στις περιπτώσεις αυτές καθώς η ανάπλαση μπορεί να γίνει σταδιακά, να ξεκινήσει από την Πρότυπος και στη συνέχεια να ακολουθήσουν και οι άλλοι ιδιοκτήτες.
Οι αναλύσεις κόστους ωφέλειας που ακολουθούν αφορούν στο αναπλαστικό εγχείρημα της μετάβασης από τη σημερινή κατάσταση στην καινούρια με τις νέες χρήσεις και τους νέους κτισμένους χώρους. Δεν πρέπει όμως να ξεχάσουμε ότι η συνολική κοινωνική αλλά και οικονομική ωφέλεια που κανονικά θα πρέπει να προσμετρηθούν αφορούν στο σύνολο των συνεπειών από την αναβάθμιση του περιβάλλοντος χώρου. Αυτή η ωφέλεια της αλληλεπίδρασης του εγχειρήματος με το όλο επιχειρηματικό οικονομικό αλλά και υπάρχον οικιστικό περιβάλλον αναφέρθηκαν ήδη και πιο πριν αλλά είναι και αυτονόητες συνέπειες της αναβάθμισης του χώρου. Μένει επομένως να εξεταστεί και η χρηματοοικονομική όψη του εγχειρήματος από πλευράς κόστους ωφελειών που προκύπτουν από αυτήν. Τα χρηματοοικονομικά ζητήματα που προκύπτουν από την πρόταση για δημιουργία του Κέντρου Πολιτισμού και Αναψυχής με χαρακτήρα τουριστικό και ναυτιλιακό στην περιοχή της Πρότυπος έχουν να κάνουν κυρίως με τρία είδη ωφελειών, την ανάλυση κόστους ωφέλειας, που είναι με λίγα λόγια η μέτρηση της απόδοσης της επένδυσης, τις ωφέλειες που προκύπτουν για το ευρύτερο επιχειρηματικό πλέγμα της περιοχής, δηλαδή για τις συναφείς επιχειρήσεις, τα μικρά ή μεγάλα μαγαζιά που συνδέονται με ό,τι θα γίνει στην περιοχή της ανάπλασης κλπ. και ακόμη με τις ωφέλειες που προκύπτουν για την περιοχή γενικότερα και κυρίως την γειτονική οικιστική περιοχή του δήμου Κερατσινίου-Δραπετσώνας. Θα δούμε αυτά τα τρία είδη των ωφελειών αναλυτικά:
.
Α.- Ανάλυση κόστους ωφέλειας
.
Αυτή η ανάλυση προκύπτει από τις επενδύσεις και τα κόστη από τη μια μεριά και από τα αναμενόμενα έσοδα από την άλλη. Μια οικονομική συνάρτηση δίνει το συνολικό κόστος και το συνολικό έσοδο το οποίο όμως μετριέται και με βάση τον χρόνο που πραγματοποιήθηκε και με ένα μέσο εκτιμώμενο επιτόκιο (περίπου 5%).
Για το επιχειρηματικό όφελος (ΕΟ) σημασία έχουν τα κόστη και τα έσοδα. Στα κόστη προσμετρούνται η αξία κτήσης της γης (ΑΓ), το κόστος της οικοδομής για τον υπολογισμό του κόστους των ανωδομών (ΚΟ) και το κόστος των κεφαλαίων που θα επενδυθούν (ΚΚ). Στα έσοδα προσμετρείται η διατιθέμενη δομημένη επιφάνεια (ΔΕ), και η πιθανή τιμή πώλησης (ΤΠ), ενώ σημασία έχει ο χρόνος (ΤΡ) των χρηματικών ροών. Έτσι προκύπτει μια συνάρτηση του τύπου:

Η αναζήτηση δείκτη αξιολόγησης του έργου από χρηματοοικονομική άποψη μας οδηγεί στην αναζήτηση του Συντελεστή Εσωτερικής Απόδοσης της Επένδυσης, τον γνωστό στους οικονομολόγους δείκτη IRR (internal rate of return) . Για να δούμε την αποδοτικότητα του εγχειρήματος θα μετρήσουμε και αυτόν τον δείκτη στο τέλος της χρηματοοικονομικής ανάλυσης.
Β.- Γενικές ωφέλειες που προκύπτουν για το ευρύτερο επιχειρηματικό πλέγμα του Πειραιά, τη Ναυτιλία, τον Τουρισμό και την Οικονομία της χώρας γενικότερα:
Η ωφέλεια που προκύπτει από τη δημιουργία ενός RDI κέντρου στην περιοχή έχει να κάνει όχι μόνο με τις επιχειρήσεις που θα αποκτήσουν κύκλο εργασιών ή θα αυξήσουν τον υπάρχοντα λόγω των νέων δραστηριοτήτων στους τομείς του Πολιτισμού ης Ναυτιλίας ή του Τουρισμού αλλά και με την άνοδο της παραγωγικότητας του συνόλου των συναφών επιχειρήσεων της ευρύτερης περιοχής καθώς η έρευνα, η νέες τεχνολογίες και η καινοτομία αναμένεται να αυξήσουν την παραγωγικότητα και να ρίξουν τα λειτουργικά και άλλα κόστη.
Αυτές οι γενικές ωφέλειες λοιπόν, που έχουν παρατηρηθεί σε άλλες χώρες που έγιναν αντίστοιχες προσπάθειες έχουν προϋπόθεση την λειτουργία του κέντρου ως πυλώνα ανάπτυξης, καινοτομίας και έρευνας που θα ενισχύσει το σύνολο των συναφών επιχειρήσεων. Ο σχεδιασμός ενός κέντρου με αυτόν τον τρόπο είναι ουσιαστικό στοιχείο της τελικής του επιτυχίας. Αν δεν υπάρξει ένας τέτοιος σχεδιασμός, τότε η ανάπλαση της τέως βιομηχανικής ζώνης δεν θα είναι τίποτα περισσότερο από μια απλή αστική ανάπτυξη και δεν θα έχει πολλαπλασιαστικά οφέλη για την οικονομία ούτε θα προσφέρει προστιθέμενη αξία στην παραγωγή των προϊόντων του κλάδου των υπηρεσιών.
Γ.- Γενικές ωφέλειες που προκύπτουν για την περιοχή γύρω από την προς ανάπλαση τέως βιομηχανική ζώνη και για ολόκληρο τον Πειραιά:
Οι ωφέλειες αυτές –σε ό,τι αφορά τα χρηματοοικονομικά ζητήματα- έχουν να κάνουν περισσότερο με τις αξίες γης και το πλεόνασμα καταναλωτή . Πρόκειται για ωφέλειες με πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα που στοχεύουν όχι μόνο σε μετρήσιμα απτά μεγέθη όπως οι αξίες γης αλλά και σε μακροπρόθεσμες συνέπειες στη ζωή των κατοίκων των περιοχών γύρω από την ζώνη ανάπλασης (καλύτερο επίπεδο ζωής, αξίες γης, απασχόληση κλπ). Ιδιαίτερα το ζήτημα της απασχόλησης είναι οξυμένο τον τελευταίο καιρό και οξύνεται περισσότερο όσο διαρκεί η οικονομική κρίση και η ύφεση.
Ζούμε σε μια Ελλάδα με προβλεπόμενη ανάπτυξη στο -1,5 έως -4,5% στα προσεχή χρόνια και έλλειμμα που ξεπέρασε το 13% του ΑΕΠ το 2009 και χρέος που μας έχει οδηγήσει στο ΔΝΤ και στην πιο σκληρή επιτήρηση της οικονομίας μας από την Ευρωπαϊκή Ένωση και το ΔΝΤ. Αυτή η χώρα έχει μεγάλη ανάγκη από δράσεις που να δίνουν απασχόληση, ανάπτυξη και μεγαλύτερες αξίες γης σε μια περιοχή όπως ο Πειραιάς που πλήττεται από την ανεργία και το κλείσιμο πολλών επιχειρήσεων κάθε είδους και κλάδου. Είναι κοινή πεποίθηση ότι οι συνέπειες του σταθεροποιητικού προγράμματος στο οποίο βρίσκεται η χώρα θα είναι καταστροφικές αν δεν συνοδευτούν από αναπτυξιακές πρωτοβουλίες καθώς θα οδηγήσουν σε περαιτέρω ύφεση. Έτσι η ήπια ανάπτυξη στην περιοχή κρίνεται αναγκαία και για τον Πειραιά αλλά και για την ίδια την εθνική οικονομία.
Οι Δείκτες και οι Παραδοχές
Από τα παραπάνω τρία είδη ωφελειών (ανάλυση κόστους-ωφέλειας, οφέλη για τον επιχειρηματικό τομέα, οφέλη για την ευρύτερη περιοχή), θα δούμε –όπως είπαμε και πιο πριν- ιδιαίτερα την πρώτη περίπτωση, δηλαδή θα περιγράψουμε μιαν ανάλυση κόστους ωφέλειας και θα δούμε να προσδιορίζεται ο συντελεστής εσωτερικής απόδοσης (IRR) σαν δείκτης αποδοτικότητας της προτεινόμενης επένδυσης καθώς επίσης και άλλοι οικονομικοί δείκτες όπως η NPV (net present value) δηλαδή η Καθαρή Παρούσα Αξία που δίνει το οικονομικό αποτέλεσμα σε τιμές χρόνου μηδέν (δηλαδή χρόνου εκκίνησης της επένδυσης) καθώς και τον Χρόνο Αποπληρωμής (Pay Back Period) που κι αυτός λαμβάνεται υπ’ όψη από οικονομολόγου και επενδυτές.
Θα χρειαστούν βέβαια κάποιες παραδοχές και κάποιες εκτιμήσεις μελλοντικών τιμών και ποσοτήτων. Οι παραδοχές που δεχόμαστε εδώ για να μετρήσουμε τα οικονομικά αποτελέσματα έχουν να κάνουν με την εκτίμηση της εμπορικής αξίας γης, την εκτίμηση της μελλοντικής αξίας, τις τιμές πώλησης διαφόρων ειδών κτισμένης επιφάνειας κλπ. Όλες αυτές οι εκτιμήσεις θα στηριχτούν στα εμπειρικά δεδομένα που ισχύουν σήμερα στις γειτονικές με την ανάπλαση περιοχή αλλά και στις εκτιμήσεις που έχουν γίνει από προηγούμενους μελετητές όπως το γραφείο Κλουτσινιώτη-Τορτοπίδη στη μελέτη του ΟΡΣΑ και η Αναπτυξιακή Δήμων Πειραιά στη μελέτη των Δήμων Δραπετσώνας Κερατσινίου.
Πέραν των ωφελειών, θα δούμε και τις πιθανές πηγές χρηματοδότησης που υπάρχουν για την επένδυση. Ο θετικός και μεγάλος Συντελεστής Εσωτερικής Απόδοσης των Κεφαλαίων καθώς και η σχεδόν βέβαιη χρήση και επομένως πώληση των δομημένων χώρων εξασφαλίζουν και τη βεβαιότητα της επένδυσης και ελαχιστοποιούν το ρίσκο. Στη χρηματοδότηση πρέπει να ληφθούν υπ’ όψη οι εισφορές των ιδιοκτητών γης σε χρήμα, η ένταξη κάποιων έργων υποδομής στα κρατικά προγράμματα δημοσίων επενδύσεων και οι δυνατότητες ένταξης έργων σε ευρωπαϊκά προγράμματα, ενώ θεωρείται βέβαιο ότι θα βρεθούν εύκολα και τα αναγκαία κεφάλαια του ιδιωτικού τομέα που θα συμπληρώσουν τις δημόσιες επενδύσεις. Όλα αυτά είναι δουλειές των οικονομικών μελετητών που θα ασχοληθούν με την επένδυση όμως εμείς ρίχνουμε μια ματιά σε αυτά τα δεδομένα για να εκτιμήσουμε και τη δυναμική του εγχειρήματος.
.
Ανάλυση Cost-Benefit (κόστους-ωφέλειας)
.
Αρχικά πρέπει να υπολογίσουμε τα Κόστη και τις Ωφέλειες ξεχωριστά και να κάνουμε και τις αναγκαίες παραδοχές στα σημεία εκείνα όπου τα αποτελέσματα πιθανολογούνται και δεν είναι άμεσα μετρήσιμα σήμερα. Οι υπολογισμοί γίνονται για την ιδιοκτησία της Πρότυπος ΚΤΑΕ στον χώρο της οποίας προβλέπεται να δημιουργηθεί το Ναυτιλιακό και Τουριστικό Κέντρο Πολιτισμού και Αναψυχής. Για τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες γης όπως είπαμε λειτουργούν ανάλογα σενάρια κόστους ωφέλειας. Εξ άλλου κανείς ποτέ δεν ξέρει. Είναι πιθανό ακόμα και το ενδεχόμενο να απαλλοτριωθούν τα υπόλοιπα οικόπεδα για τη δημιουργία ακόμα πιο εκτεταμένου πρασίνου και ακόμα μεγαλύτερου από τα 430 στρέμματα ενιαίου μητροπολιτικού πάρκου. Εμείς εδώ θα εξετάσουμε την περίπτωση της Πρότυπος ΚΤΑΕ (πρώην Λιπάσματα) σαν ενδεικτικής περίπτωσης για όλο τον χώρο. Όπως αναφέραμε και προηγουμένως, για τα χρηματοοικονομικά στοιχεία πήραμε σαν βάση τις μετρήσεις, τις παραδοχές και τους υπολογισμούς που έγιναν στη διπλωματική εργασία του ΠΜΣ του Πανεπιστημίου Πειραιά «Για τη διερεύνηση των δυνατοτήτων δημιουργίας ναυτιλιακού κέντρου στον Πειραιά». Εννοείται πως εδώ κάποιες από τις παραδοχές αλλάζουν όπως επίσης αλλάζουν και κάποιες υποκειμενικές εκτιμήσεις. Ωστόσο οι αλλαγές αυτές είναι πολύ μικρές και δεν επηρεάζουν αποφασιστικά ούτε το συνολικό μέγεθος του εγχειρήματος ούτε τους οικονομικούς δείκτες.
Πρόταση για τον χώρο της Πρότυπος ΚΤΑΕ
Μια πρόταση λοιπόν για επιλογή νέων χρήσεων στον χώρο της Πρότυπος από όπου θα μπορούσε να ξεκινήσει σταδιακά η ανάπλαση είναι η εξής:
Κτήρια Πολιτισμού έκτασης 15.000 τμ. μπορούν να θεωρηθούν το γυαλάδικο (17 στρέμματα) και το Ινστιτούτο Κανελλόπουλου (3.000 τμ.), ενώ μέσα σε αυτά τα δύο διατηρητέα μπορεί να χωρέσει και ένα ερευνητικό κέντρο εμβαδού 3.000 τμ. Ακόμη 2.000 τμ. εμπορικών καταστημάτων μπορούν τοποθετηθούν στο γυαλάδικο ενώ στα λοιπά διατηρητέα (ηλεκτροπαραγωγή κλπ) με εμβαδόν 4.000 τμ. περίπου μπορεί να λειτουργήσει πολυκινηματογράφος και καταστήματα αναψυχής και εστίασης.
Υπάρχουν ακόμη χώροι περίπου 60.000 τμ. όπου μπορούν να γίνουν γραφεία συνολικού εμβαδού 25.000 τμ. για ναυτιλιακές και τουριστικές επιχειρήσεις και ξενοδοχείο εμβαδού 10.000 τμ.. Τμήμα του Πανεπιστημίου μπορεί να εγκατασταθεί σε χώρο 3.000 τμ., και να υπάρξει χώρος 2.000 τμ. ακόμη για ναυτικές σχολές να υπάρξει ένα τεχνολογικό κέντρο εμβαδού 5.000 τμ., πολυκινηματογράφος εμβαδού 5.000 τμ. και άλλα εμπορικά καταστήματα και καταστήματα εστίασης αναψυχής.
Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τις χρήσεις γης και τα ποσοστά που αντιστοιχούν σε κάθε χρήση στο σύνολο των 85.400 τμ. οριζόντιας ιδιοκτησίας
.
ΧΡΗΣΕΙΣ ΣΤΟ ΝΕΟ ΚΕΝΤΡΟ ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΥ-ΑΝΑΨΥΧΗΣ
ΣΤΗΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΤΗΣ ΠΡΟΤΥΠΟΣ ΚΤΑΕ
έκταση Ποσοστό %
Πολιτισμός 15.000 18%
Έρευνα 3.000 4%
Εκπαίδευση 5.000 4%
Πολυκινηματογράφος 5.000 6%
Αναψυχή-Εστίαση 9.000 11%
Τεχνολογικό Κέντρο 5.000 8%
Ξενοδοχείο 10.000 12%
Γραφεία 25.000 29%
Εμπορικά 8.400 10%
85.400
.
Οι παραπάνω επιλεγείσες χρήσεις είναι μια πρόταση που μπορεί να αλλάξει με βάση κάποια έρευνα πεδίου, όπως π.χ. μια έρευνα αγοράς. Το σύνολο του κτηριακού όγκου είναι μια σταθερά παράμετρος που δεν μπορεί να ανέβει προς τα πάνω όμως η ενδεικτική κατανομή των χρήσεων στον παραπάνω πίνακα δείχνει πως είναι αρκετή για να φιλοξενήσει ένα χώρο πολιτισμού και αναψυχής με τουριστικό και ναυτιλιακό RDI προσανατολισμό, με γραφεία, χώρους εκπαίδευσης, έρευνας και τεχνολογίας αλλά και συμβατές χρήσεις όπως ξενοδοχείο, καταστήματα εμπορικά και καταστήματα εστίασης και αναψυχής αλλά και πολυκινηματογράφο (ή κολυμβητήριο κλπ). Στην περιοχή δεν προβλέπεται κατοικία όπως και άλλες χρήσεις που επιτρέπονται από τον χαρακτηρισμό του χώρου ως «πολεοδομικού κέντρου» σύμφωνα με τις ισχύουσες αποφάσεις του ΟΡΣΑ του 1997. Πρέπει να ληφθεί υπ’ όψη ότι ο συνολικός προς ανάπλαση χώρος έχει δύο λιμανάκια εκ των οποίων το ένα τουλάχιστον μπορεί να φιλοξενήσει μαρίνα που σημαίνει ότι θα υπάρξουν και άλλες εγκαταστάσεις.
Εννοείται ότι ανάλογη κατανομή χρήσεων γης με βάση έρευνες αγοράς μπορεί να γίνει και για τις λοιπές ιδιοκτησίες με τους περιορισμούς των συντελεστών δόμησης και των καλύψεων όπως αυτές αναλύθηκαν πιο πριν. Εδώ όμως εξετάζουμε την περίπτωση της Πρότυπος σαν ενδεικτική.
Χρόνοι:
Μπορούμε να υπολογίσουμε ότι ένα τέτοιο πρόγραμμα real estate δημιουργίας ναυτιλιακού και τουριστικού κέντρου με τις υποδομές, τις κατασκευές και την πώληση των ακινήτων θα διαρκούσε περίπου 5 χρόνια. Η χρονική κατανομή των βαρών θα ήταν:
Ολόκληρη η αξία κτήσης του οικοπέδου στην αρχή υπολογίζεται να καταβάλλεται τον 1ο χρόνο. Οι Επενδύσεις για κτίσιμο ανωδομών μοιρασμένες στα 5 έτη. Τα κόστη για τις υποδομές υπολογίζονται μοιρασμένες εξ ίσου ανά έτος για τα 5 έτη. Για τις πωλήσεις κτισμένων χώρων μοιράζουμε τα έσοδα κατ’ έτος ως εξής: 0% τον 1ο χρόνο, 10% τον 2ο χρόνο, 20% τον 3ο χρόνο, 50% τον 4ο χρόνο και 20% τον 5ο χρόνο. Η εισφορά σε χρήμα του ιδιοκτήτη μπορεί να αρχίσει να καταβάλλεται από τον 2ο χρόνο αφού πρέπει πρώτα να προηγηθεί σχετική πράξη υπολογισμού της νέας αξίας γης σε σχέση με την υπάρχουσα και να εκτιμηθεί η εισφορά σε χρήμα σε ποσοστό περίπου 25%.
Κόστος γης:
Με τις τρέχουσες τιμές των οικοπέδων στη γειτονική περιοχή και λαμβάνοντας υπ’ όψη ότι σχεδόν το σύνολο της περιοχής Λιπασμάτων (και σίγουρα η έκταση που προορίζεται για το νέο πολιτισμού και αναψυχής με τουρισμό και ναυτιλία) είναι εκτός σχεδίου πόλης, η τιμή της γης υπολογίζεται στα 400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (στις προηγηθείσες μελέτες υπολογιζόταν στις 100.000 δρχ. ανά τμ. δηλαδή στα 300 ευρώ περίπου ανά τ.μ.). Προκειμένου για τα 213,5 στρέμματα τα οποία αποτελούν την ιδιοκτησία της Πρότυπος ΚΤΑΕ (χωρίς τα υπό απαλλοτρίωση από τον ΟΛΠ τμήματα και τα απαλλοτριωθέντα για τον δρόμο μέρη) το κόστος κτήσης της γης ανέρχεται στο ποσό των 85,4 εκ. ευρώ.
Κόστος Υποδομών
Το κόστος των έργων ανάπλασης (υποδομών κατά βάση) έχει εκτιμηθεί σε ύψος 50 εκατομμυρίων ευρώ στη μελέτη Κλουτσινιώτη-Τορτοπίδη στην μελέτη του Οργανισμού Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας του 2001 και σε ανάλογο ύψος και στη μελέτη της Εθνικής Τράπεζας του 2003. Έχουμε όμως σαν δεδομένα πλέον ότι έχει ήδη εκτελεστεί το βασικό έργο της υπόγειας σήραγγας κάτω από τα Λιπάσματα και το γήπεδο Δραπετσώνας καθώς και ο κόμβος της Μιχαληνού. Για τη δημιουργία ναυτιλιακού κέντρου θα χρειαστούν έργα σε μια έκταση περίπου 200 περίπου στρεμμάτων αντί για την έκταση των 500 περίπου στρεμμάτων όπως προβλεπόταν σε εκείνες τις μελέτες, επομένως θα απαιτηθούν λιγότερα έργα υποδομής. Αν μειώσουμε λοιπόν τα 50 εκ. ευρώ κατά ένα μέρος (λόγω των ήδη κατασκευασμένων υποδομών) μπορούμε να υπολογίζουμε το κόστος κατασκευής των υποδομών σήμερα γύρω στα 45 εκατομμύρια ευρώ (μείωση 10%) παρά τον πληθωρισμό της τελευταίας δεκαετίας. Από το σύνολο αυτών των υποδομών το μισό περίπου αντιστοιχεί στα όρια της Πρότυπος ΚΤΑΕ επομένως για το κόστος των υποδομών θα υπολογίζουμε 22.500.000 ευρώ μοιρασμένα στα 5 χρόνια από 4.500.000 ευρώ κατ’ έτος
Κόστος λειτουργίας
Ο φορέας ανάπλασης και τα λειτουργικά κόστη που θα προκύψουν για τη διοίκηση διαχείριση του έργου εκτιμήθηκαν στο παρελθόν στο ύψος των 100 εκ. δρχ. (300.000 ευρώ) ετησίως. Λόγω της ιδιαιτερότητας της κατασκευής ενός ναυτιλιακού κέντρου με ιδιαίτερες δυνατότητες μπορούμε να υπολογίζουμε σε ένα αυξημένο κόστος λειτουργίας 500.000 ευρώ ετησίως ισομοιρασμένο στα 5 χρόνια
Κόστος Κατασκευών
Με το τρέχον κόστος κατασκευής ανωδομών και με δεδομένες τις σοβαρές οικονομίες κλίμακας για τους κατασκευαστές από την ταυτόχρονη κατασκευή τόσο μεγάλων ποσοτήτων μπορούμε να υπολογίσουμε στα 500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το κατασκευαστικό κόστος. Προκειμένου για την κατασκευή των 67.900 τετραγωνικών μέτρων κτισμένου χώρου της ιδιοκτησίας της Πρότυπος ΚΤΑΕ και με εκτιμώμενο κόστος 800 ευρώ ανά τετραγωνικό για την επανάχρηση των διατηρητέων (χωρίς να υπολογίζουμε το εξαιρετικό κόστος καθαρισμού από τοξικά κλπ. που θα αναζητηθεί σε προγράμματα της Ευρωπαϊκής Ένωσης) που έχουν εμβαδόν 17.500 τετραγωνικών μέτρων φτάνουμε σε ένα κόστος για τις ανωδομές ίσο με (500Χ67.900)+(1000Χ17.500)= 51.450.000 ευρώ μοιρασμένο σε ίσα μέρη τα 5 χρόνια (10.090.000 ετησίως)
Νέες Αξίες γης
Οι εκτιμήσεις των μελετητών του ΟΡΣΑ, του Δήμου Δραπετσώνας και της Εθνικής Τράπεζας έχουν εκτιμήσει την αξία των οικοπέδων (της γης) μετά την Ανάπλαση στο ύψος των 720 ευρώ ανά τμ. για τα τμήματα εκτός σχεδίου πόλης και στο ύψος των 1.710 έως 1.986 ευρώ ανά τμ. για τα τμήματα εντός σχεδίου. Υπολογίζουμε εδώ μια μέση τιμή (σταθμισμένη) στα 1.400 ευρώ ανά τμ. Αυτό ανεβάζει τη νέα αξία γης στα 213.500 τμ. Χ 1.400 ευρώ ανά τμ.= 298.900.000 ευρώ
Εισφορά σε χρήμα
Η εισφορά σε χρήμα είναι υποχρεωτική για τους ιδιοκτήτες με βάση τον Ν.1337/83 και τον 2508/97 και ανέρχεται στο 25% της διαφοράς της παλιάς με νέα αξία γης. Με τον υπολογισμό της σημερινής αξίας γης σε 85,4 εκ. ευρώ και τη νέα αξία της γης (της Πρότυπος ΚΤΑΕ) σε 298.900.000 ευρώ προκύπτει μία άνοδος της αξίας της γης κατά 213.500.000 ευρώ και η αναλογούσα εισφορά της Πρότυπος ΚΤΑΕ (25%) ανέρχεται στο ποσό των 53.375.000 ευρώ που μπορεί να καταβληθεί σε τρείς δόσεις μοιρασμένες σε 20% κατά τον πρώτο χρόνο καταβολής, 30% τον δεύτερο και 50% τον τρίτο (10.675.000 τον 1ο χρόνο, 16.012.500 τον 2ο χρόνο και 26.687.500 τον 3ο χρόνο καταβολής)
Πωλήσεις
Η πώληση των 67.900 τετραγωνικών μέτρων ακινήτων που θα δημιουργηθούν και των υπαρχόντων 17.500 τμ. διατηρητέων εξαρτάται από το είδος των ανωδομών και τις χρήσεις. Σύμφωνα με την κατανομή των νέων χρήσεων που υπολογίσαμε πιο πριν έχουμε τις εξής κατασκευές ανά κατηγορία: Σε Πολιτισμό (18%), Έρευνα (4%), Εκπαίδευση (4%), Πολυκινηματογράφο (6%), Αναψυχή-Εστίαση (11%), τεχνολογικό Κέντρο (8%), Ξενοδοχείο (12%), Γραφεία (29%), Εμπορικά (10%) και με τιμές διαφορετικές για κάθε περίπτωση. Συγκεκριμένα έχουμε τον παρακάτω πίνακα για εκτίμηση εσόδων. Το συνολικό έσοδο ανέρχεται στο ύψος των 541 εκ. ευρώ
ΠΙΝΑΚΑΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΕΣΟΔΩΝ
έκταση τιμή
Πολιτισμός 15.000 17,6% 3.000 45.000.000
Έρευνα 3.000 3,5% 5.000 15.000.000
Εκπαίδευση 5.000 5,9% 5.000 25.000.000
Πολυκινηματογράφος 5.000 5,9% 5.000 25.000.000
Αναψυχή-Εστίαση 9.000 10,6% 10.000 90.000.000
Τεχνολογικό Κέντρο 5.000 5,9% 5.400 27.000.000
Ξενοδοχείο 10.000 11,7% 8.000 80.000.000
Γραφεία 25.000 29,4% 6.000 150.000.000
Εμπορικά 8.400 9,6% 10.000 84.000.000
85.400 541.000.000
Φόροι
Με την άνοδο των ποσοστών φορολογίας μπορούμε να υπολογίσουμε τον φόρο στο 12% επί των εσόδων (ο σχετικός δείκτης ήταν προ των μέτρων από 5 έως 10%). Το ποσό των φόρων θα υπολογίζεται στα έσοδα κάθε χρονιάς.
Με βάση τα παραπάνω προκύπτει ο παρακάτω πίνακας χρηματικών ροών:
ΠΙΝΑΚΑΣ 6 ΧΡΗΜΑΤΙΚΩΝ ΡΟΩΝ ΚΑΙ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ
χρόνος 1ος χρόνος 2ος χρόνος 3ος χρόνος 4ος χρόνος 5ος
Έσοδα πωλήσεων 0 54.100.000 108.200.000 270.500.000 108.200.000 541.000.000
Κόστος γης -85.400.000 0 0 0 0 -85.400.000
Υποδομές -4.500.000 -4.500.000 -4.500.000 -4.500.000 -4.500.000 -22.500.000
Κόστος κατασκευών -10.090.000 -10.090.000 -10.090.000 -10.090.000 -10.090.000 -50.450.000
Λειτουργικό κόστος -500.000 -500.000 -500.000 -500.000 -500.000 -2.500.000
Εισφορά σε χρήμα 0 -10.675.000 -16.012.500 -26.687.500 0 -53.375.000
Ταμειακές ροές προ φόρων -100.490.000 28.335.000 77.097.500 228.722.500 93.110.000 326.775.000
Φόρος 10% 0 -5.410.000 -10.820.000 -27.050.000 -10.820.000 -54.100.000
Ταμειακές ροές με φόρους -100.490.000 22.925.000 66.277.500 201.672.500 82.290.000 272.675.000
ΚΠΑ -100.490.000 21.833.333 60.115.646 174.212.288 67.700.187 223.371.454
ΚΠΑ αθροιστική -100.490.000 -78.656.667 -18.541.020 155.671.268 223.371.454
Εσωτερικός Συντελεστής Απόδοσης IRR 60,93%


Τα ποσά είναι σε ευρώ.
Οι δείκτες αποδοτικότητας
1) Ο Εσωτερικός Συντελεστής Απόδοσης (Internal Rate of Return- IRR) προκύπτει 60,93% που είναι πολύ υψηλός συντελεστής αποδοτικότητας του επενδυμένου κεφαλαίου
2) Με τον υπολογισμό Καθαρής Παρούσας Αξίας (Net Present Value- NPV), με επιτόκιο 5% ετησίως, αυτή προκύπτει στα 223.371.454 ευρώ θετικό αποτέλεσμα, που είναι πολύ ευνοϊκός οικονομικός απολογισμός για ένα τέτοιο έργο ανάπλασης.
3) Ένας τρίτος δείκτης αποδοτικότητας είναι ο χρόνος ανάκτησης του κεφαλαίου (payback period) που στην προκειμένη περίπτωση είναι τα 3 χρόνια (συν τρεις περίπου μήνες του 4ου έτους)
Και οι τρεις χρησιμοποιούμενοι διεθνώς και στην οικονομική επιστήμη δείκτες αποδοτικότητας είναι θετικοί και προδιαθέτουν ευνοϊκά για μια επένδυση με τις προβλεπόμενες χρήσεις. Εννοείται ότι τα παραπάνω ευνοϊκά αποτελέσματα είναι τα κέρδη των ιδιωτών αν μπουν στο πρόγραμμα ανάπλασης με τις παραπάνω προϋποθέσεις και υπολογίζει τα έξοδα και τα έσοδα του επενδυτικού προγράμματος υπό τις προϋποθέσεις που αναλύθηκαν παραπάνω ως προς τις χρήσεις και τους συντελεστές δόμησης καθώς και τις παραδοχές για τιμές αγοράς και πώλησης αγαθών που σχετίζονται με τις κατασκευές, τη γη, τα κτισμένα κλπ.
Πηγές Χρηματοδότησης
Η χρηματοδότηση του εγχειρήματος αφορά στα δημόσια έργα (υποδομές, δρόμοι, πλατείες, ανισόπεδες διαβάσεις, πράσινο, πάρκο, αθλητικοί χώροι, επικοινωνίες, μέσα σταθερής τροχιάς κλπ.) και στα ιδιωτικά έργα (ανωδομές, καταστήματα, γραφεία κλπ)
Ιδιωτικές επενδύσεις
Σε ότι αφορά στα ιδιωτικά έργα η αυτοχρηματοδότηση είναι η συνήθης μέθοδος και δεν θα υπάρξει πρόβλημα στον τομέα αυτό αφού οι οικοδομικές εταιρείες αστικής ανάπτυξης είναι συνηθισμένες να εκτελούν τέτοια έργα και μεγαλύτερης ακόμα κλίμακας. Το εγχείρημα προβλέπει κόστη 50,45 εκ. ευρώ για τις ανωδομές. Πηγές χρηματοδότησης είναι οι Τράπεζες και Ασφαλιστικά Ταμεία (Ελλάδας και Ευρώπης) που επενδύουν σε real estate
Δημόσιες Επενδύσεις
Σε ότι αφορά στα δημόσια έργα, το Πρόγραμμα δημοσίων επενδύσεων μπορεί να καλύψει μέρος των υποδομών (22,5 εκ. ευρώ) και των λειτουργικών δαπανών (περί τα 2,5 εκ. ευρώ). Εμπλοκή μπορεί να υπάρξει μόνον αν προβλεφθούν απαλλοτριώσεις και αγορές οικοπέδων που ανατρέπουν το χρηματοοικονομικό πρόγραμμα. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει η Πολιτεία να χρηματοδοτήσει τις απαλλοτριώσεις. Η Ευρωπαϊκή Ένωση κατά καιρούς εξαγγέλλει προγράμματα που χρηματοδοτούν παρόμοιες δράσεις περιβαλλοντικής αιχμής.
Προκειμένου για τις επενδύσεις σε υποδομές και για πράσινο μπορούν να αναζητηθούν χρηματοδοτήσεις από προγράμματα της ευρωπαϊκής ένωσης. Πρέπει να σημειωθεί επίσης ότι εκτός από το πράσινο, προγράμματα χρηματοδότησης της ΕΕ παρέχονται κυρίως στις ακόλουθες περιοχές:
 Ανταγωνιστικότητα και καινοτομία.
Αφορούν σε δράσεις που προβλέπει η πρόταση την οποία στηρίζει η παρούσα εργασία. Η προώθηση της καινοτομίας στη ναυτιλιακή βιομηχανία, μάλιστα, πρέπει να είναι μια από τις μεγαλύτερες προτεραιότητες του σχεδιασμού.
 Εκπαίδευση και κατάρτιση.
Η ίδρυση τμημάτων του Πανεπιστημίου Πειραιά (ή και Αιγαίου) και άλλων εκπαιδευτικών φορέων (σχολής εμποροπλοιάρχων, ναυτικού λυκείου, ναυτικού ΙΕΚ κλπ.) είναι μια δράση αναγκαία και συμβατή με το όλο εγχείρημα.
 Περιβάλλον
Αφορά στο μητροπολιτικό πάρκο των 430 στρεμμάτων αλλά και σε δράσεις για το περιβάλλον όπως η αποκομιδή απορριμμάτων κλπ.
 Υγεία και ασφάλεια στην εργασία
 Έρευνα.
Είναι τομέας που προβλέπεται από τις δράσεις που καθορίστηκαν ως αναγκαίες για το Ναυτιλιακό Κέντρο
 Διαρθρωτικά.
Όλες οι παραπάνω κατηγορίες, λοιπόν, βρίσκονται στην περιοχή ενδιαφέροντος του εγχειρήματος της οργάνωσης ενός κέντρου Πολιτισμού και Αναψυχής με δράσεις στη Ναυτιλία και τον Τουρισμό στον Πειραιά με τα χαρακτηριστικά που αναφέραμε πιο πάνω. Συνεπώς χρηματοδότηση από κοινοτικούς πόρους είναι αναμενόμενη και σε πολύ σημαντικό μέγεθος. Τις σχετικές αιτήσεις προς την Κοινότητα θα μπορούσε να αναλάβει ο Φορέας Υλοποίησης του εγχειρήματος που θα συσταθεί υπό τη γενική εποπτεία της Πολιτείας αλλά και των ενδιαφερομένων νομικών και φυσικών προσώπων. Ακόμη θα μπορούσε να υπάρξει αυτοχρηματοδότηση έργων καθώς ο ιδιοκτήτης είναι η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος ενώ σημαντικοί επενδυτικοί οίκοι θα μπορούσαν να αγοράσουν οριζόντιες ιδιοκτησίες από τα σχέδια και να αυτοχρηματοδοτήσουν τις μελλοντικές εγκαταστάσεις τους ενώ θα μπορούσαν να αντληθούν κεφάλαια από τον χώρο των Ασφαλιστικών Ταμείων, όχι κατ’ ανάγκη των ελληνικών αλλά όλου του κόσμου.


.
4.- ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ:
.
Το βιβλίο στο Α’ μέρος του περιγράφει και αναλύει την κατάσταση της βιομηχανικής ζώνης σε σχέση με τις περιοχές που την περικυκλώνουν, τη Δραπετσώνα, το Κερατσίνι αλλά και τον Πειραιά και είναι μια ιστορία κοιταγμένη από την πλευρά του πολίτη αυτής της περιοχής, γραμμένη εξ άλλου από ένα αυτοδιοικητικό στέλεχος.
Η Νέα Πρόταση που περιέχεται στο β’ μέρος του βιβλίου είναι κοιταγμένη από την πλευρά του επενδυτή. Εξετάζει το όλο εγχείρημα ως προς τη βιωσιμότητα, την χρησιμότητα την κερδοφορία και τη σκοπιμότητά του. Και είναι αναγκαία μια τέτοια διερεύνηση του ζητήματος ώστε να μην φαίνεται η ανάπλαση της βιομηχανικής ζώνης μονάχα σαν μια παραχώρηση της Πολιτείας και της Οικονομίας προς τους φτωχούς κατοίκους της επαρχίας του Πειραιά αλλά να της αποδίδεται αυτό που της αξίζει, ότι δηλαδή είναι ένα εγχείρημα που από μόνο του είναι άξιο λόγου, αναγκαίο για την οικονομία μας, το περιβάλλον, το μέλλον μας και το μέλλον των παιδιών μας.
Ένα πρώτο συμπέρασμα που προκύπτει από την ανάλυση της ιδέας της δημιουργίας ενός κέντρου Πολιτισμού και Αναψυχής με ιδιαίτερη κατεύθυνση τις δράσεις τύπου RDI (έρευνας ανάπτυξης καινοτομίας) στον Τουρισμό και τη Ναυτιλία είναι ότι το κέντρο αυτό μπορεί να συντελέσει στην ουσιαστική περιβαλλοντική αναβάθμιση του ευρύτερου Πειραιά αλλά και του λεκανοπεδίου με το μητροπολιτικό πάρκο του, να λύσει προβλήματα απασχόλησης στην περιοχή ενώ μπορεί να ενισχύσει και στο σύνολό του το ευρύτερο πλέγμα επιχειρήσεων του Πειραιά που σχετίζονται με τον Τουρισμό και τη Ναυτιλία.
Προϋπόθεση για τη δημιουργία ενός τέτοιου κέντρου είναι να υπάρχει κατάλληλος χώρος, να σχεδιαστεί με τρόπο που να παίζει στρατηγικό ρόλο στην τοπική και ευρύτερη οικονομία, να είναι θετική η αποτίμηση του εγχειρήματος από χρηματοοικονομικής πλευράς και να συντρέχουν πολιτικές και κοινωνικές προϋποθέσεις για την χωροθέτησή του σε στρατηγικό σημείο του Πειραιά αλλά να είναι και η συγκυρία ευνοϊκή.
Όλες οι παραπάνω προϋποθέσεις συντρέχουν για την τέως βιομηχανική ζώνη Δραπετσώνας- Κερατσινίου.
Η περιοχή έχει τις πολεοδομικές και χωροταξικές προϋποθέσεις για να υποδεχτεί ένα κέντρο με χαρακτήρα πολιτιστικό, ψυχαγωγικό με τουριστικό και να στηρίξει όχι μόνο τις κύριες λειτουργίες του αλλά και ένα πλέγμα δραστηριοτήτων που είναι συμβατές με αυτό ή αναγκαίες ως συμπληρωματικές με αυτό. Επίσης η περιοχή αυτή έχει ανάγκη από τη δημιουργία ενός μεγάλου πάρκου πρασίνου, το οποίο είναι δύσκολο να δημιουργηθεί με απαλλοτριώσεις των ιδιοκτησιών γης, ιδιαίτερα στις σημερινές συνθήκες με τα μεγάλα δημοσιονομικά ελλείμματα και το πολύ υψηλό δημόσιο χρέος. Εδώ υπάρχουν οι προϋποθέσεις ώστε χωρίς χρήματα (ή με κατά πολύ μικρότερες απαλλοτριώσεις) να υπάρξει ένα μεγάλο πάρκο έκτασης περίπου 430 στρεμμάτων που ικανοποιεί απόλυτα το αίτημα για ενιαίο μητροπολιτικό πάρκο υψηλού πρασίνου. Κι αυτό πέρα από τα 40 περίπου στρέμματα των αθλητικών χώρων και τα 24 στρέμματα μέσα στα οποία βρίσκονται τα διατηρητέα των λιπασμάτων (γυαλάδικο κλπ.) και τα 10 στρέμματα (κατ’ εκτίμηση) των διατηρητέων του Τσιμεντάδικου.
Διαπιστώθηκε ότι η χρονική συγκυρία είναι ευνοϊκή καθώς υπάρχει ανάγκη για αναπτυξιακά εγχειρήματα που δεν θα επιβαρύνουν τα δημοσιονομικά του κράτους και θα δώσουν ελπίδες ανάκαμψης της οικονομίας. Η αναμενόμενη έξοδος από την παγκόσμια οικονομική κρίση και η καθυστερημένη έστω έξοδος και της Ελλάδας από αυτήν θα αναζητήσουν επενδύσεις που να προσφέρουν ρυθμούς ανάπτυξης, απασχόληση και καλύτερο περιβάλλον. Το όλο εγχείρημα σαν επιχείρηση αλλαγής χρήσης γης, έχει θετικούς συντελεστές οικονομικής απόδοσης που ξεπερνούν το 60% σε IRR και έχουν γρήγορο χρόνο ανάκτησης επενδυμένου κεφαλαίου ενώ προβλέπονται έσοδα καθαρής παρούσας αξίας (Net Present Value) άνω των € 250 εκ.. Οι πολιτικές και οικονομικές παράμετροι συνυπολογίζονται και ξεπερνιούνται με την ελάχιστη κάλυψη του χώρου, τη δημιουργία του πάρκου και με την ανάκτηση από τους κατοίκους του θαλασσίου μετώπου. Η περιοχή βρίσκεται σε στρατηγικό σημείο στην είσοδο του κεντρικού λιμανιού του Πειραιά και ανάμεσα στο επιβατικό και εμπορικό λιμάνι.
Το κέντρο μπορεί να πλαισιωθεί από δράσεις όπως Τμήματα του Πανεπιστημίου Πειραιά ή του ΤΕΙ Πειραιά, Σχολές, Ερευνητικά Κέντρα, Κέντρα προώθησης καινοτομιών και νέων Τεχνολογιών, Πολιτιστικά Κέντρα και καταστήματα εμπορικά ή καταστήματα εστίασης και αναψυχής αλλά και δραστηριότητες που να παράγουν πλεόνασμα καταναλωτή όπως ο πολυκινηματογράφος κλπ. Η ανάδειξη του αρχαιολογικού χώρου του Θεμιστόκλειου και η αξιοποίηση του φυσικού κάλλους των δύο λιμανιών, η δημιουργία μιας τουλάχιστον μαρίνας και η αξιοποίηση του κάβου Κράκαρη και της περιοχής ανάμεσα στα δύο λιμάνια μπορεί να προσφέρει ελκυστικά για επίσκεψη σημεία. Επίσης ένα ξενοδοχείο μπορεί να χωροθετηθεί για κάλυψη σχετικών αναγκών. Το σύνολο αυτών των χρήσεων δίνει στο κέντρο πολιτισμού και αναψυχής με ναυτιλιακές και τουριστικές κατευθύνσεις μια δυναμική στρατηγικής ενδυνάμωσης του όλου επιχειρηματικού πλέγματος της περιοχής και του ευρύτερου Πειραιά ενώ αντιμετωπίζει και σημαντικά προβλήματα ανάπτυξης της περιοχής, απασχόλησης και περιβαλλοντικής και οικονομικής αναβάθμισης. Ο χώρος έχει οδική σύνδεση με το εθνικό δίκτυο και μπορεί να συνδεθεί και με μέσα σταθερής τροχιάς.
Θα μπορούσε κανείς να υποθέσει ότι το project δεν έχει κανένα πρόβλημα και θα προχωρήσει εύκολα καθώς όλες οι παράμετροι μοιάζουν θετικές. Ωστόσο υπάρχουν προβλήματα που κάνουν την επιτυχία του όλου εγχειρήματος αμφίβολη.
Τα προβλήματα είναι «ελληνικού πολιτικού τύπου» κι έχουν σχέση με αυτό που στην Ελλάδα καταχρηστικά αποκαλείται «πολιτικό κόστος». Η νέα κυβέρνηση και η Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση (Υπερνομαρχία Αττικής και Νομαρχία Πειραιά) έχουν δεσμευτεί για δημιουργία εκτεταμένου πρασίνου με κάποιες ακραίες εκφράσεις όπως «δεν θα πέσει στον χώρο ούτε ένα τετραγωνικό τσιμέντο» κλπ. και ακόμα πιο ακραίες θέσεις έχουν λάβει τα κόμματα της Αριστεράς και εξωκοινοβουλευτικές ομάδες. Το ενδεχόμενο να παραχωρηθεί μικρός μόνο χώρος ως έκταση (περίπου το 10-15% του εμβαδού κάθε ιδιοκτησίας) είναι κάτι που μπορεί να γίνει αποδεκτό από τα Πολιτειακά όργανα, όμως θα συνεχίσει να προκαλεί αντιδράσεις στις υπόλοιπες οργανώσεις. Τα όποια σχέδια θα συναντήσουν αντιδράσεις τις οποίες η κυβέρνηση θα πρέπει να ξεπεράσει. Είναι αυτό δυνατό;
Για την απελθούσα τον Οκτώβρη του 2009 κυβέρνηση η απάντηση ήταν «όχι» καθώς στην πράξη απέφυγε να προωθήσει το θέμα και φάνηκε να το εγκαταλείπει μπροστά στην αντίδραση που συνάντησε. Η νέα κυβέρνηση έχει δώσει μέχρι στιγμής κάποια θετικά δείγματα γραφής όμως η τελική τοποθέτησή της στο υπό εξέταση ζήτημα είναι ακόμα ένα ερωτηματικό. Η στάση του νέου Υπουργείου Περιβάλλοντος (ΥΠΕΚΑ) θα είναι καθοριστική όπως και του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας Ανταγωνιστικότητας και Ναυτιλίας, άρα εν τέλει της κυβερνητικής επιτροπής. Αυτό το «ελληνικό παράδοξο» να οδηγείται η επίλυση ενός ζητήματος σε όλο και ανώτερα επίπεδα εξ αιτίας του αόριστου «πολιτικού κόστους» είναι ένας παράγοντας αβεβαιότητας για το όλο εγχείρημα.
Πάντως θετικό είναι το γεγονός ότι η Νομαρχία εξήγγειλε ήδη ότι θα πραγματοποιήσει μελέτη για την βιομηχανική ζώνη όπου θα προβλέπει κάλυψη ενός 10% περίπου της έκτασης με νέες χρήσεις γης και εκτεταμένο πράσινο για τον υπόλοιπο χώρο. Η περιγραφή αυτή συνάδει απόλυτα και με την νέα πρόταση που αναλύεται εδώ.
Ο τελικός απολογισμός
Μετά από 35 χρόνια αγώνων και γεγονότων γύρω από το, μέλλον της βιομηχανικής ζώνης του Πειραιά, φτάσαμε στο 2010 σε ένα πολιτικό αδιέξοδο ως προς τις κατευθύνσεις που θα έπρεπε να πάρει η επιδίωξη της δικής μας ανάπλασης. Ωστόσο το αδιέξοδο αυτό δεν είναι πραγματικό, βρίσκεται μόνο στα μυαλά των οπαδών των άκρων που εννοούν την ανάπλαση είτε ως εντατική οικοπεδοποίηση είτε ως σκέτο πράσινο με δημόσια έξοδα. Η Νέα Πρόταση που καταγράφτηκε σε αυτό το τελευταίο μέρος του βιβλίου δείχνει πως ο δρόμος υπάρχει, αρκεί να βρεθεί το θάρρος και η εξυπνάδα για να τον ακολουθήσουμε.
Τα πλεονεκτήματα από τη δημιουργία ενός Κέντρου Πολιτισμού και Αναψυχής με έμφαση στις δράσεις γύρω από την Ναυτιλία και τον Τουρισμό στην περιοχή της πρώην βιομηχανικής ζώνης που θα επιτρέψει την ανάπλαση της περιοχής χωρίς να χρειαστεί η καταφυγή στην απαλλοτρίωση φαίνεται πως είναι πολλά και πολύ σημαντικά ενώ η οικονομική συγκυρία το καθιστά αναγκαίο. Οι περιβαλλοντικές ανησυχίες των πολιτών και των φορέων που τους εκπροσωπούν και αντιτίθενται στην τσιμεντοποίηση είναι δικαιολογημένες και μπορούν να αντιμετωπιστούν δίκαια και καθαρά με τον περιορισμό της κάλυψης του συνολικού εμβαδού στο μικρό ποσοστό του 10% περίπου.
Πρόκειται για ένα εγχείρημα που ο επιχειρηματικός κόσμος μπορεί να το αγκαλιάσει ενώ και ο πολιτικός κόσμος μπορεί να το στηρίξει. Ο συνδυασμός του εγχειρήματος με εκτεταμένο πράσινο και μητροπολιτικό πάρκο για την τέως βιομηχανική ζώνη μπορεί να καταστήσει το εγχείρημα εφικτό παρ’ όλο που ένα σύνολο ,δηλώσεων και δημόσιων τοποθετήσεων τα χρόνια 2007-2008 έχουν δημιουργήσει πολιτικά εμπόδια σε μια τέτοια δράση.
Η δημιουργία ενός Φορέα με πρωτοβουλία της Πολιτείας, που να περιλαμβάνει όλους τους επισπεύδοντες του θέματος, δηλαδή τον κόσμο της επιχειρηματικότητας, την τοπική κοινωνία (δήμους, επιμελητήρια κλπ.), τον ΟΛΠ και τους ιδιοκτήτες γης θα μπορούσε να είναι το πρώτο βήμα προς την κατεύθυνση αυτή. Η έγκριση, στη συνέχεια, ενός οριστικού σχεδίου ανάπλασης με χρήσεις γης και συντελεστές δόμησης και ο –ως εκ τούτου- καθορισμός των πολεοδομικών αρχών και εργαλείων, θα είναι το επόμενο βήμα. Η νομοθέτηση στη Βουλή της Ανάπλασης με τα παραπάνω χαρακτηριστικά θα δώσει το κατάλληλο πλαίσιο και θα καθορίσει τις εξελίξεις. Μετά από αυτά θα μένει το στάδιο της κατασκευής.
Ο χρόνος για τις αποφάσεις και τον Φορέα υπολογίζεται σε 1-2 χρόνια, και ο χρόνος κατασκευής σε 5, έτσι μέσα στην επόμενη δεκαετία θα μπορεί το Κέντρο να είναι πραγματικότητα. Μένει μόνο να εκφραστούν η επιχειρηματική και η πολιτική βούληση.
Εφ’ όσον ξεπεραστούν τα προβλήματα όπως αυτά που εκτέθηκαν πιο πριν και εφ’ όσον μια πρόταση για την ανάπλαση αποκτήσει εκ νέου πολιτειακή στήριξη και προχωρήσει, τότε θα πρέπει να α καταρτιστεί νέα Πολεοδομική Μελέτη για Τροποποίηση του Ρυμοτομικού Σχεδίου Πόλης (Δραπετσώνας και Κερατσινίου) που να επιβεβαιώνει τους συντελεστές δόμησης και τις καλύψεις που δεν θα πρέπει να ξεπερνούν το 10% καθιστώντας δυνατή τη δημιουργία Ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου άνω των 400 στρεμμάτων στην περιοχή.
Επίσης θα πρέπει να γίνει μια Έρευνα Αγοράς που να επιβεβαιώσει τα ευρήματα και τις διαπιστώσεις που έχουν γίνει μέχρι σήμερα είτε από προηγούμενες έρευνες είτε από την εμπειρία ώστε να εκτιμηθεί καλύτερα η βιωσιμότητα και αναγκαιότητα των προτεινομένων χρήσεων. Αναγκαία είναι και μια Μελέτη για το Μητροπολιτικό Πάρκο που θα καθορίζει και τις χρήσεις μέσα σε αυτό αλλά και την κατανομή του πράσινου καθώς και των δραστηριοτήτων που είναι αναγκαίες ώστε το πάρκο να είναι επισκέψιμο.
Προκειμένου να καθοριστούν επακριβώς οι επιθυμητές και συμβατές με το Πολιτιστικό και Ψυχαγωγικό Κέντρο δραστηριότητες θα πρέπει να γίνει μια Ειδική Μελέτη για τις Χρήσεις. Οι χρήσεις θα πρέπει να εξυπηρετούν τον στόχο της δημιουργίας ενός κέντρου προσανατολισμένου σε RDI (έρευνα- ανάπτυξη- καινοτομία) που θα μπορεί να δημιουργεί προστιθέμενη αξία.
Πριν την απόφαση για το Κέντρο και Ενιαίο Πάρκο θα πρέπει να γίνει και Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για τις συνέπειες στο κοινωνικό και φυσικό περιβάλλον από το εγχείρημα ενώ αναγκαία είναι και μια Εδαφολογική μελέτη της περιοχής που για πολλά χρόνια φιλοξένησε μια χημική βιομηχανία


Γ.Τσιρίδης
Πειραιάς, Μάϊος 2010