ΤΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΤΗΣ ΑΝΑΠΛΑΣΗΣ

Από τη διπλωματική εργασία στο Πα.Πει. για τη διερεύνηση δυνατοτήτων δημιουργίας ναυτιλιακού κέντρου στον Πειραιά, δημοσιεύουμε ένα απόσπασμα που περιγράφει το Ιστορικό του Χώρου της Ανάπλασης και δίνει το στίγμα του σήμερα. Θα ακολουθήσουν και άλλες δημοσιεύσεις.
.
Το ιστορικό του χώρου
.
Στον χώρο που βρίσκεται δυτικά του Πειραιά, στην παραλιακή ζώνη από την ακτή Βασιλειάδη (κάβος Κράκαρη) μέχρι εκεί που βρίσκεται σήμερα η ΕΥΔΑΠ, αναπτύχθηκε σε όλη τη διάρκεια του 20ου αιώνα η κυρίως βιομηχανική ζώνη του Πειραιά (και αργότερα Κερατσινίου και Δραπετσώνας). Εκεί δημιουργήθηκαν από το 1909 και 1910 αντίστοιχα τα εργοστάσια Λιπασμάτων (ΑΕΕΧΠ-Λ) και Τσιμέντων (ΑΓΕΤ Ηρακλής) καθώς και βυρσοδεψία (ταμπάκικο), Γυψάδικο (Περιστερά), σαπωνοποιείο, εταιρείες πετρελαιοειδών κλπ. Τα εργοστάσια αυτά σταδιακά έκλειναν λόγω των αντιδράσεων των περιοίκων για τη Μόλυνση και τη Ρύπανση που προκαλούσαν αλλά και της γενικότερης ανάγκης της ευρύτερης Αθήνας να απαλλαγεί από ρυπογόνα εργοστάσια και το φωτοχημικό νέφος που αυτά κατά βάση δημιουργούσαν στην ατμόσφαιρα.
Το Προεδρικό Διάταγμα 84 του 1984 όριζε ότι δεν επιτρέπονται επεκτάσεις βιομηχανιών (και βιοτεχνιών) στην Αττική ούτε εκσυγχρονισμοί των εγκαταστάσεών τους. Αυτό οδήγησε στο κλείσιμο σταδιακά όλων των εργοστασίων της περιοχής.
Το 1982 η ΑΓΕΤ μετεγκαταστάθηκε στο Μυλάκι Ευβοίας ενώ το 1986 σταμάτησε να λειτουργεί και η τελευταία παραγωγική μονάδα (το κλίνκερ) του Τσιμεντάδικου. Μόνη δραστηριότητα του εναπομείναντος χώρου των 120 στρεμμάτων είναι πλέον η διαμετακόμιση εμπορευμάτων της ΑΓΕΤ (που έχει ήδη αγοραστεί από την Λαφάρτζ) σε τμήμα των εγκαταστάσεων και στις (ιδιόκτητες ως χρήση) λιμενικές της εγκαταστάσεις.
Το 1990-91 έκλεισε το Γυψάδικο και ο χώρος του απαλλοτριώθηκε από το Δημόσιο (ΥΠΕΧΩΔΕ) υπέρ του Δήμου Δραπετσώνας
Το 1999 έκλεισε και το εργοστάσιο Λιπασμάτων αφού είχε υποστεί σταδιακές μειώσεις της δραστηριότητάς του. Ταμπάκικο, Σαπωνοποιείο και άλλες μικρότερες βιοτεχνίες είχαν ήδη κλείσει προ πολλού.
Με την αυγή του 21ου αιώνα όλες οι βιομηχανίες της περιοχής ήταν παρελθόν με εξαίρεση την ΜΟΜΠΙΛ που διατηρούσε τις αποθήκες λιπαντικών και μια
.
Η αρχική ιδέα
.
Με την Επιχείρηση Πολεοδομική Ανασυγκρότηση του ΥΠΕΧΩΔΕ (με υπουργό τον αείμνηστο κ. Τρίτση) είχε προταθεί το 1984 η συγκεκριμένη περιοχή για Βιοτεχνικό Πάρκο. Από φορείς της τοπικής αυτοδιοίκησης παράλληλα γίνονταν αγώνες για μετεγκατάσταση των εργοστασίων και αλλαγή των χρήσεων γης. Η πρώτη φορά που προτάθηκε ένα συγκεκριμένο σχέδιο ανάπλασης ήταν το 1991-92 όταν κατά παραγγελία των Δήμων Δραπετσώνας και Κερατσινίου η ΑΝΔΗΠ (Αναπτυξιακή Δήμων Πειραιά) Α.Ε. κατάρτισε μια Μελέτη Οικονομικής Ανασυγκρότησης της περιοχής.
Η Μελέτη της ΑΝΔΗΠ πρότεινε την δημιουργία «Εμποροναυτιλιακού κέντρου» και μεταξύ άλλων διερεύνησε την δυνατότητα προσέλκυσης στον χώρο των ναυτιλιακών εταιρειών, του υπουργείου Εμπορικής Ναυτιλίας, δημιουργίας αποθηκευτικών χώρων κλπ. Ήταν η πρώτη φορά που ο όρος «Ναυτιλιακό Κέντρο» (έστω και σαν εμποροναυτιλιακό) χρησιμοποιήθηκε για τον συγκεκριμένο χώρο.
Η ιδέα είχε καλλιεργηθεί την περίοδο 1984-89 κυρίως από τον τοπικό τύπο με απανωτά δημοσιεύματα και είχε γίνει τμήμα του προεκλογικού προγράμματος του συνδυασμού που εκλέχτηκε στην δημαρχία της Δραπετσώνας το 1990. Η ιδέα των Δήμων, που κατέγραφε η μελέτη της ΑΝΔΗΠ, έγινε ασμένως αποδεκτή από τα αρμόδια Υπουργεία της εποχής και Εθνική Τράπεζα που από το 1992 ήταν πλέον ιδιοκτήτρια των 256 στρεμμάτων του χώρου της ΑΕΕΧΠ-Λιπασμάτων.
.
Περίοδος 1992-95
.
Το 1993 μετασχηματίστηκε μια θυγατρική εταιρεία της Εθνικής Τράπεζας(7), η Πρότυπος ΚΤΑΕ (Κτηματική και Τουριστική ΑΕ) με αλλαγή του Καταστατικού της έτσι ώστε να έχει σκοπούς την προσωρινή λειτουργία του εργοστασίου Λιπασμάτων και παράλληλα την ανάπλαση της περιοχής με αλλαγή χρήσεων γης.
Διακηρυγμένος και καταστατικός στόχος ήταν η δημιουργία Εμποροναυτιλιακού Κέντρου και μάλιστα οι δύο πρώτοι πρόεδροι της Πρότυπος ΚΤΑΕ ήταν εφοπλιστές, ο κ. Α. Καραγεώργης αρχικά και ο κ. Γ. Λαναράς στη συνέχεια. Στο ΔΣ της εταιρείας συμμετείχαν οι Δήμαρχοι της περιοχής, οι Πρόεδροι Εμπορικών και Βιοτεχνικών Επιμελητηρίων, ο Πρόεδρος του ΟΛΠ κλπ. και όλοι αυτοί είχαν στόχο τη δημιουργία Ναυτιλιακού Κέντρου στην περιοχή και την ομαλή λήξη της λειτουργίας του εργοστασίου με σταδιακή αναχώρηση των εργαζομένων σε αυτό. Ο στόχος όμως της Πρότυπος ΚΤΑΕ δεν επιτεύχθηκε. Στο τέλος του 1995 η ΠΚΤΑΕ διαχωρίστηκε σε δύο εταιρείες, μία την «ΛΙ.ΔΡΑ (Λιπάσματα Δραπετσώνας)» που ανέλαβε την λειτουργία του εργοστασίου και μία την «Πρότυπος ΚΤΑΕ» με νέο Καταστατικό από το οποίο εξέλειπε κάθε δυνατότητα ελέγχου του εργοστασίου και συνεπώς και κάθε δυνατότητας επιβολής νέων χρήσεων στον χώρο. Μια πολύ σοβαρή αιτία αυτής της αποτυχίας ήταν η ίδια η οργάνωση της Εταιρείας που στο οργανόγραμμά της προείχαν τα στοιχεία που αφορούσαν στο εργοστάσιο και έπονταν εκείνα που αφορούσαν στην Ανάπλαση. Ωστόσο, μια επίσης πολύ σοβαρή αιτία για την αποτυχία ήταν και η έλλειψη της ευκρίνειας του στόχου. Τα πρακτικά των Δ.Σ. των δύο εταιρειών (Δήμος Δραπετσώνας 1996, Ιστορικό Αρχείο) δείχνουν αυτή την πορεία. Το γεγονός ότι το «εμποροναυτιλιακό κέντρο» ήταν ένας στόχος ελάχιστα προσδιορισμένος και αρκετά ασαφής συνετέλεσε ώστε να μην προκληθεί το ανάλογο ενδιαφέρον στους εφοπλιστικούς και ναυτιλιακούς γενικά κύκλους του City του Λονδίνου από όπου μπορούσε να προέλθει κεφάλαιο που θα μπορούσε να προωθήσει ένα τέτοιο εγχείρημα.
Από την έντονη δραστηριότητα γύρω από το ζήτημα της δημιουργίας εμποροναυτιλιακού κέντρου τη δεκαετία του 1990 κυρίως αλλά και του 2000 στη συνέχεια έμειναν κάποιες σημαντικές αποφάσεις που δημιουργούν σήμερα ένα θετικό (προκειμένου για αλλαγές) θεσμικό περιβάλλον.
.
1997: Αποφάσεις του ΟΡΣΑ
.
Με εισήγηση της Εκτελεστικής του Επιτροπής, ο Οργανισμός Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αθήνας (ΟΡΣΑ) έλαβε το 1997 δύο σημαντικές αποφάσεις.
Η πρώτη είναι η Απόφαση της 5ης συνεδρίασης ΕΕ της 9-4-1997 του ΟΡΣΑ με την οποία τροποποιείται το πολεοδομικό σχέδιο της περιοχής της Δραπετσώνας και του Κερατσινίου έτσι ώστε στον χώρο της Ανάπλασης να θεσμοθετείται Πολεοδομικό Κέντρο (νέες χρήσεις) και να καθορίζεται συντελεστής δόμησης 0.8 bruto και 0.4 neto με 50% εισφορά σε γη για τις νέες ιδιοκτησίες που θα ενταχθούν στο νέο ΓΠΣ (γενικό πολεοδομικό σχέδιο). Η δεύτερη είναι η Απόφαση της 1-10-2007 της ΕΕ του ΟΡΣΑ με την οποία η περιοχή (συνολικού εμβαδού 620 στρεμμάτων) χαρακτηρίζεται ΖΕΠ (ζώνη ενεργού πολεοδομίας) ώστε να διευκολυνθεί η ανάπλασή της.
Με τις αποφάσεις αυτές καθορίστηκε η τέως βιομηχανική ζώνη σαν χώρος προς ανάπλαση, συμβατός με ναυτιλιακό κέντρο (χωρίς να είναι το ναυτιλιακό κέντρο η μόνη ή έστω η κύρια επιλογή) και δρομολογήθηκε η Τροποποίηση του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου που ήταν αναγκαίος όρος για να πραγματοποιηθούν αλλαγές χρήσεων γης και αντί της βιομηχανίας να μετατραπεί σε χώρο υπηρεσιών και πρασίνου, πολιτισμού και αναψυχής,
1999: κλείσιμο εργοστασίου και μελέτες ανάπλασης
Το καλοκαίρι του 1999 το εργοστάσιο Λιπασμάτων έκλεισε και απολύθηκαν οι τελευταίοι 400 εργαζόμενοι. Ήδη από το 1998 η ΛΙ.ΔΡΑ. είχε κλείσει και τη διαχείριση του εργοστασίου την τελευταία χρονιά είχε η ΣΥΝΕΛ.
Με το κλείσιμο του εργοστασίου των Λιπασμάτων που ήταν ή κύρια βιομηχανική εκμετάλλευση στην περιοχή και απασχολούσε σημαντικό ακόμα αριθμό εργαζομένων, ουσιαστικά τελείωσε και η βιομηχανία στην περιοχή. Το 2003, αφού προηγουμένως χαρακτηρίστηκαν ορισμένες εγκαταστάσεις του εργοστασίου ως διατηρητέες από το ΚΑΣ (κεντρικό αρχαιολογικό συμβούλιο), το σύνολο σχεδόν των κτηρίων, αποθηκών, εργαστηρίων κλπ. κατεδαφίστηκαν. Με εξαίρεση ένα σύνολο 24 στρεμμάτων που καταλάμβαναν τα διατηρητέα, τα υπόλοιπα 230 στρέμματα του τέως εργοστασίου της ΑΕΕΧΠ&Λ έγιναν καθαρό οικόπεδο.
Το 2001-2003 ο Οργανισμός της Αθήνας συμμετέχοντας σε ένα διευρωπαϊκό πρόγραμμα αναπλάσεων παράκτιων περιοχών με τη γενική ονομασία «Τέρρα Ποσιδώνεια», κατάρτισε μια μελέτη για τη «Λιμενοβιομηχανική Ζώνη Κερατσινίου-Δραπετσώνας» επιδιώκοντας μέσω αυτής να προχωρήσει την τροποποίηση του ΓΠΣ κάνοντας σημαντικές αλλαγές στις αποφάσεις του 1997. Αυτή η επιδίωξη απέτυχε γιατί δεν βρήκε ανταπόκριση από τους Δήμους.
Το ίδιο διάστημα, η Lafarge (διάδοχος της ΑΓΕΤ στην Τσιμεντοβιομηχανία) παρουσίασε μια δική της μελέτη-πρόταση για ανάπλαση του δικού της οικοπέδου με δημιουργία ενός μεγάλου εμπορικού κέντρου στη θέση του μη λειτουργούντος πλέον εργοστασίου τσιμέντων. Ταυτόχρονα, η Εθνική Τράπεζα, ως ιδιοκτήτης του χώρου των 256 στρεμμάτων των Λιπασμάτων που γειτονεύει με το Κεντρικό Λιμάνι του Πειραιά και είναι κατάλληλος για την ανάπτυξη του ναυτιλιακού κέντρου, έφτιαξε μια Μελέτη Ανάπλασης για την περιοχή του εργοστασίου της μέσα την οποία είχε συμπεριλάβει τις σκέψεις και επιθυμίες του ΟΛΠ και με την οποία προέβλεπε δημιουργία γραφείων, κατοικιών, ψυχαγωγικών και πολιτιστικών κέντρων, εμπορικών καταστημάτων κλπ.. Η Μελέτη αυτή, που παρουσιάστηκε το 2004, προέβλεπε συντελεστή δόμησης 0.6 με ελεύθερους χώρους στο 50% της έκτασης, κατοικίες και κτήρια γραφείων καθώς και ξενοδοχείο, δηλαδή χρήσεις που μπορούσαν να συμπεριλάβουν χώρους αναγκαίους για τη δημιουργία ενός ναυτιλιακού κέντρου.
Πέρα από τις Μελέτες του ΟΡΣΑ και των ιδιοκτητών ο Δήμος Δραπετσώνας έφτιαξε τη δική του πολεοδομική μελέτη για τροποποίηση του ΓΠΣ. Η Μελέτη τελείωσε το 2006 και προέβλεπε χώρους γραφείων, εμπορικών καταστημάτων, κατοικιών, ξενοδοχείου, πολιτιστικών και ψυχαγωγικών δραστηριοτήτων και εκτεταμένου πρασίνου. Αφού επήλθαν μερικές τροποποιήσεις, ο Δήμος αποφάσισε να παρουσιάσει τη Μελέτη του το καλοκαίρι του 2008. Ωστόσο, όπως θα δούμε στην επομένη παράγραφο που εξηγεί περισσότερο τα γεγονότα των δύο-τριών τελευταίων ετών, ούτε αυτό έγινε κατορθωτό ενώ ολόκληρη σχεδόν η δουλειά που είχε προηγηθεί βρέθηκε εκτός επικαιρότητας.
Για κάποιες λεπτομέρειες των παραπάνω μελετών που σχετίζονται με το ενδεχόμενο δημιουργίας ναυτιλιακού κέντρου στην περιοχή και τις δυνατότητες που προκύπτουν από τις επί μέρους ρυθμίσεις θα υπάρξει εκτενέστερη αναφορά παρακάτω.
.
Νέα δεδομένα από το 2007
.
Τα προηγούμενα χρόνια λοιπόν, επικράτησε η τάση για τη δημιουργία ενός Ναυτιλιακού Κέντρου κάπου στον Πειραιά και ειδικότερα στη προαναφερθείσα περιοχή. Παρ’ όλο που η σκέψη αυτή δεν στηριζόταν σε μια επισταμένη μελέτη των δυνατοτήτων του χώρου και της αναγκαιότητας ενός τέτοιου κέντρου για τη Ναυτιλία και τον Πειραιά, ωστόσο η ιδέα αποκτούσε συνεχώς περισσότερους οπαδούς. Παράλληλα είχαν σχεδόν ολοκληρωθεί και οι σχετικές προμελέτες του Δήμου και των Ιδιοκτητών, επομένως ήταν επί θύραις πλέον η οριστική ρύθμιση των πολεοδομικών ζητημάτων και αρχών (συντελεστής δόμησης, χρήσεις) που θα επέτρεπε την διερεύνηση της αναγκαιότητας.
Οι πυρκαγιές του καλοκαιριού του 2007, ωστόσο, καθώς και η οικολογική καταστροφή στην Αττική με τις πυρκαγιές του Υμηττού της Πάρνηθας άλλαξαν τα δεδομένα στην περιοχή. Περιβαλλοντικές οργανώσεις και επιτροπές πολιτών έθεσαν το θέμα της δημιουργίας ενιαίου πάρκου στην περιοχή χωρίς ίχνος τσιμέντου ενώ ανάλογες θέσεις εκφράστηκαν από πολιτικά κόμματα που μέχρι τότε συμφωνούσαν στην οικονομική ανασυγκρότηση της περιοχής αλλά και από τη Νομαρχία, εν μέρει τον Δήμο, τις δημοτικές παρατάξεις κλπ..
Η κυβέρνηση έδειχνε επίσης έντονη υποχωρητικότητα. Το σχέδιο του Δήμου κρίθηκε ανεφάρμοστο στις νέες πολιτικές συνθήκες καθώς όλα σχεδόν τα κόμματα αποδοκίμασαν την «τσιμεντοποίηση». Παράλληλα η οικονομική κρίση του 2008 έδωσε τελειωτικό κτύπημα στις προσπάθειες ανάπλασης των τελευταίων ετών. Ως αποτέλεσμα αυτής της αλλαγής στάσης ήρθε η ουσιαστική εγκατάλειψη κάθε προσπάθειας να εφαρμοστούν οι μελέτες που είχαν συνταχθεί και να παγώσει κάθε δραστηριότητα γύρω από το θέμα της ανάπλασης της τέως βιομηχανικής ζώνης του Πειραιά
Με την πιθανότητα εξόδου από την οικονομική κρίση και την διακηρυγμένη πρόθεση της νέας διακυβέρνησης να προχωρήσει σε «πράσινη» ανάπτυξη και να ενδιαφερθεί ιδιαίτερα για το θαλάσσιο μέτωπο, οι πιθανότητες να κινηθεί και πάλι ο τομέας της Ανάπλασης έχουν αυξηθεί. Παράλληλα μια νέα πρόταση που θα συνδυάζει την όποια ανάπτυξη (και εν προκειμένω το ναυτιλιακό κέντρο) με εκτεταμένο και υψηλό πράσινο, όπως η πρόταση για ενιαίο μητροπολιτικό πάρκο, έχει καταστεί αναγκαία για να δώσει διέξοδο.
Σήμερα υπάρχει μια στάσιμη κατάσταση γύρω από το ζήτημα της ανάπλασης λόγω και των πολιτικών συγκυριών. Το «πολιτικό κόστος», δηλαδή η κοινή γνώμη όπως διαμορφώνεται συγκυριακά, έχει καθορίσει τη στάση των κυβερνήσεων. Έτσι, η Πολιτεία έχει κρατήσει μια στάση που την χαρακτηρίζει η αναβλητικότητα, η μη λήψη αποφάσεων που θα καθόριζαν το μέλλον της περιοχής και, τελευταία, μια στάση που υποτιμά τις αναπτυξιακές προοπτικές και επικεντρώνεται στην περιβαλλοντική διάσταση της ανάπλασης.
Χωρίς να μάχεται τις αναπτυξιακές προοπτικές, το Κράτος, δια των κυβερνήσεων και των αρμοδίων υπουργών και των οργανισμών του τα τελευταία χρόνια, δεν κατόρθωσε να επιβάλλει τις βασικές πολεοδομικές αρχές με βάση τις οποίες θα μπορούσε να προχωρήσει η Ανάπλαση είτε με αναπτυξιακό είτε με περιβαλλοντικό κυρίως περιεχόμενο.
Ο Δήμος Δραπετσώνας προτίμησε τα δύο τελευταία χρόνια να σιγήσει μη παρουσιάζοντας και μη υποστηρίζοντας πλέον τη Μελέτη που είχε συντάξει καθώς αυτή προέβλεπε περίπου 120.000 τετραγωνικά μέτρα κτισμένα και χώρους πρασίνου διασπαρμένους μέσα στα οικοδομικά τετράγωνα που επρόκειτο να δομηθούν. Σε μια τέτοια έκταση δομημένου χώρου αντέδρασαν ισχυρά οι κινήσεις πολιτών (Παμπειραϊκή Επιτροπή, Επιτροπή για Ενιαίο Πάρκο κλπ.) και το σχέδιο δεν τέθηκε προς δημόσια συζήτηση.
Έχει συνεπώς καταστεί αναγκαίο ένα νέο σχέδιο που να προβλέπει πολύ περιορισμένη κάλυψη του οριζόντιου χώρου με το σύνολο των κτισμάτων να προβλέπονται να «χωρέσουν» στον χώρο αυτό και με πρόβλεψη για εκτεταμένο πράσινο (και αθλητικούς χώρους) σε ενιαίο πάρκο υψηλού πρασίνου. Η λύση αυτή προωθείται από την παρούσα εργασία, θα αναλυθεί στη συνέχεια, και φιλοδοξεί να δώσει λύση σε ένα διαφαινόμενο πολιτικό και επιχειρηματικό αδιέξοδο.
Σε αδρές γραμμές η προτεινόμενη λύση προωθεί την ιδέα ότι η ανάπλαση της τέως βιομηχανικής ζώνης θα έπρεπε να έχει επιχειρηματικό στόχο το ναυτιλιακό κέντρο που είναι κάτι πολύ περισσότερο από μια απλή κτηματική επιχείρηση real estate. Τα κτήρια επομένως δεν χρειάζεται να είναι κατοικίες και δράσεις εκτεταμένες στον χώρο αλλά μπορούν να συγκεντρωθούν σε μια μικρή σχετικά με τον χώρο έκταση, στο 10% περίπου του όλου εμβαδού. Η κτισμένη οριζόντια ιδιοκτησία μπορεί έτσι να φτάσει τον συντελεστή δόμησης στο 0.4 που προβλέπει το υπάρχον θεσμικό πλαίσιο και να επιτρέψει έτσι στο δημόσιο να πάρει το υπόλοιπο 90% του χώρου ως εισφορά σε γη χωρίς καταβολή χρημάτων στους ιδιοκτήτες γης. Αποφεύγοντας την απαλλοτρίωση, το σχέδιο για ενιαίο πάρκο μητροπολιτικό, έκτασης περί τα 400-450 στρεμμάτων γίνεται εφικτό ενώ μπορεί να χωροθετηθεί ένα ναυτιλιακό κέντρο που δεν θα αποτελείται μόνο από γραφεία αλλά θα έχει χαρακτήρα οδηγού των ναυτιλιακών εξελίξεων και πολλαπλασιαστή των προστιθέμενων αξιών.
.