Τα συμπεράσματα της Εργασίας μου που αφορά ευθέως στην Ανάπλαση της τ. Βιομηχ. Ζώνης δια μέσου της δημιουργίας Ναυτιλιακού Κέντρου και Πάρκου 430 στρ.

.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ:
ΣΥΝΘΕΣΗ ΚΑΙ ΣΥΖΗΤΗΣΗ ΤΩΝ ΕΥΡΗΜΑΤΩΝ
.
Διαπιστώθηκε από την εργασία στο σύνολό της ότι το ευρύτερο Ναυτιλιακό Πλέγμα επιχειρήσεων (και συναφών επαγγελμάτων) του Πειραιά αλλά και η Ναυτιλία της Ελλάδας στο σύνολό της, που παίζει πολύ σημαντικό ρόλο στο παγκόσμιο οικονομικό γίγνεσθαι και φυσικά και στην ελληνική οικονομία, μπορεί να ενισχυθεί σοβαρά με τη σχεδιασμένη λειτουργία ενός Ναυτιλιακού Κέντρου στον Πειραιά.
Προϋπόθεση για τη δημιουργία του κέντρου αυτού είναι να υπάρχει κατάλληλος χώρος, να σχεδιαστεί με τρόπο που να παίζει στρατηγικό ρόλο στο συνολικό ναυτιλιακό πλέγμα, να είναι θετική η αποτίμηση του εγχειρήματος από χρηματοοικονομικής πλευράς και να συντρέχουν πολιτικές και κοινωνικές προϋποθέσεις για την χωροθέτησή του σε στρατηγικό σημείο του Πειραιά αλλά να είναι και η συγκυρία ευνοϊκή.
Όπως διαπιστώθηκε όλες οι παραπάνω προϋποθέσεις συντρέχουν εάν επιλεγεί μια συγκεκριμένη περιοχή του Πειραιά, η τέως βιομηχανική ζώνη Πειραιά και συγκεκριμένα ο χώρος του πρώην εργοστασίου Λιπασμάτων Δραπετσώνας.
Η περιοχή έχει τις πολεοδομικές και χωροταξικές προϋποθέσεις για να υποδεχτεί ένα ναυτιλιακό κέντρο και να στηρίξει όχι μόνο τις κύριες λειτουργίες του αλλά και ένα πλέγμα δραστηριοτήτων που είναι συμβατές με αυτό ή αναγκαίες ως συμπληρωματικές με αυτό. Επίσης η περιοχή αυτή έχει ανάγκη από τη δημιουργία ενός μεγάλου πάρκου πρασίνου, το οποίο είναι δύσκολο να δημιουργηθεί με απαλλοτριώσεις των ιδιοκτησιών γης, ιδιαίτερα στις σημερινές συνθήκες με τα μεγάλα δημοσιονομικά ελλείμματα και το πολύ υψηλό δημόσιο χρέος. Εν τούτοις, μέσα από τη δημιουργία του ναυτιλιακού κέντρου, προκύπτει για την περιοχή τουλάχιστον της Πρότυπος ΚΤΑΕ (Εθνική Τράπεζα ο ιδιοκτήτης) ότι η εισφορά σε γη μπορεί να καλύψει την ανάγκη χια χώρους πρασίνου αφού το ναυτιλιακό κέντρο μπορεί να αναπτυχθεί σε χώρο που θα καλύπτει περίπου το 10-15% της συνολικής έκτασης ενώ δημιουργούνται οι προϋποθέσεις ώστε χωρίς χρήματα (ή με κατά πολύ μικρότερες απαλλοτριώσεις περιουσιών της ΑΓΕΤ και της ΜΟΜΠΙΛ) να υπάρξει ένα μεγάλο πάρκο πρασίνου έκτασης περίπου 400-450 στρεμμάτων που ικανοποιεί απόλυτα το αίτημα για ενιαίο μητροπολιτικό πάρκο υψηλού πρασίνου.
Διαπιστώθηκε ότι η χρονική συγκυρία είναι ευνοϊκή καθώς υπάρχει μια τάση επαναπατρισμού ναυτιλιακών επιχειρήσεων από το Σίτυ του Λονδίνου ενώ η αναμενόμενη έξοδος από την παγκόσμια οικονομική κρίση και η νέα διακυβέρνηση στην Ελλάδα θα δημιουργήσουν νέες οικονομικές συνθήκες και θα αναζητήσουν επενδύσεις που να προσφέρουν ρυθμούς ανάπτυξης, απασχόληση και καλύτερο περιβάλλον.
Το όλο εγχείρημα σαν επιχείρηση αλλαγής χρήσης γης, έχει θετικούς συντελεστές οικονομικής απόδοσης που ξεπερνούν το 50% σε IRR και έχουν γρήγορο χρόνο ανάκτησης επενδυμένου κεφαλαίου ενώ προβλέπονται έσοδα καθαρής παρούσας αξίας (Net Present Value) άνω των € 200 εκ.. Οι πολιτικές και οικονομικές παράμετροι συνυπολογίζονται και ξεπερνιούνται με την ελάχιστη κάλυψη του χώρου, τη δημιουργία του πάρκου και με την ανάκτηση από τους κατοίκους του θαλασσίου μετώπου. Η περιοχή βρίσκεται σε στρατηγικό σημείο στην είσοδο του κεντρικού λιμανιού του Πειραιά και ανάμεσα στο επιβατικό και εμπορικό λιμάνι.
Μπορεί να πλαισιωθεί το Ναυτιλιακό Κέντρο από δράσεις όπως Ναυτιλιακό Τμήμα του Πανεπιστημίου Πειραιά, Ναυτικές Σχολές, Ερευνητικά Κέντρα, Κέντρα προώθησης καινοτομιών και νέων Τεχνολογιών, Πολιτιστικά Κέντρα και καταστήματα εμπορικά ή καταστήματα εστίασης και αναψυχής αλλά και δραστηριότητες που να παράγουν πλεόνασμα καταναλωτή όπως ο πολυκινηματογράφος κλπ. Επίσης ένα ξενοδοχείο προβλέπεται για κάλυψη σχετικών αναγκών. Το σύνολο αυτών των χρήσεων δίνει στο ναυτιλιακό κέντρο μια δυναμική στρατηγικής ενδυνάμωσης του όλου ναυτιλιακού πλέγματος ενώ αντιμετωπίζει και σημαντικά προβλήματα ανάπτυξης της περιοχής, απασχόλησης και περιβαλλοντικής και οικονομικής αναβάθμισης.
Ο χώρος έχει οδική σύνδεση με το εθνικό δίκτυο και μπορεί να συνδεθεί και με μέσα σταθερής τροχιάς. Μπορεί να λειτουργήσει ελικοδρόμιο και μαρίνα.
Θα μπορούσε κανείς να υποθέσει ότι το project δεν έχει κανένα πρόβλημα και θα προχωρήσει εύκολα καθώς όλες οι παράμετροι μοιάζουν θετικές. Ωστόσο υπάρχουν προβλήματα που κάνουν την επιτυχία του όλου εγχειρήματος αμφίβολη.
Τα προβλήματα είναι «ελληνικού πολιτικού τύπου» κι έχουν σχέση με αυτό που στην Ελλάδα καταχρηστικά αποκαλείται «πολιτικό κόστος». Η νέα κυβέρνηση και η Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση (Υπερνομαρχία Αττικής και Νομαρχία Πειραιά) έχουν δεσμευτεί για δημιουργία εκτεταμένου πρασίνου με κάποιες ακραίες εκφράσεις όπως «δεν θα πέσει στον χώρο ούτε ένα τετραγωνικό τσιμέντο» κλπ. και ακόμα πιο ακραίες θέσεις έχουν λάβει τα κόμματα της Αριστεράς και εξωκοινοβουλευτικές ομάδες. Το ενδεχόμενο να παραχωρηθεί μικρός μόνο χώρος ως έκταση (περίπου το 10-15% του εμβαδού κάθε ιδιοκτησίας) είναι κάτι που μπορεί να γίνει αποδεκτό από τα Πολιτειακά όργανα, όμως θα συνεχίσει να προκαλεί αντιδράσεις στις υπόλοιπες οργανώσεις. Τα όποια σχέδια θα συναντήσουν αντιδράσεις τις οποίες η κυβέρνηση θα πρέπει να ξεπεράσει. Είναι αυτό δυνατό;
Για την απελθούσα τον Οκτώβρη του 2009 κυβέρνηση η απάντηση ήταν «όχι» καθώς στην πράξη απέφυγε να προωθήσει το θέμα και φάνηκε να το εγκαταλείπει μπροστά στην αντίδραση που συνάντησε. Η νέα κυβέρνηση δεν έχει δώσει ακόμα δείγματα γραφής και η τελική τοποθέτησή της στο υπό εξέταση ζήτημα είναι ένα ερωτηματικό. Η στάση του νέου Υπουργείου Περιβάλλοντος θα είναι καθοριστική όπως και του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Ναυτιλίας, άρα εν τέλει της κυβερνητικής επιτροπής. Αυτό το «ελληνικό παράδοξο» να οδηγείται η επίλυση ενός ζητήματος σε όλο και ανώτερα επίπεδα εξ αιτίας του αόριστου «πολιτικού κόστους» είναι ένας παράγοντας αβεβαιότητας για το όλο εγχείρημα.

Ο τελικός απολογισμός
.
Γενικά, σχολιάζοντας την συγκυρία, θα λέγαμε ότι είναι εν τέλει ευνοϊκή για την προώθηση του εγχειρήματος δημιουργίας Ναυτιλιακού Κέντρου στον Πειραιά. Τα πλεονεκτήματα είναι πολλά και πολύ σημαντικά ενώ η οικονομική συγκυρία και η συγκυρία που επικρατεί στην ελληνική ναυτιλία το καθιστούν αναγκαίο. Οι περιβαλλοντικές ανησυχίες των πολιτών και των φορέων που τους εκπροσωπούν και αντιτίθενται στην τσιμεντοποίηση είναι δικαιολογημένες και μπορούν να αντιμετωπιστούν δίκαια και καθαρά με τον περιορισμό της κάλυψης του συνολικού εμβαδού στο μικρό ποσοστό του 5% αν πρόκειται μόνο για το Ναυτιλιακό Κέντρο και του 10-15% αν πρόκειται για την ανάπλαση όλων των επιχειρήσεων της περιοχής.
Η δημιουργία Ναυτιλιακού Κέντρου στον Πειραιά είναι ένα εγχείρημα που ο επιχειρηματικός κόσμος της Ναυτιλίας το θέλει και το χρειάζεται ενώ και ο πολιτικός κόσμος το στηρίζει. Ο συνδυασμός του εγχειρήματος με εκτεταμένο πράσινο και μητροπολιτικό πάρκο για την τέως βιομηχανική ζώνη μπορεί να καταστήσει το εγχείρημα εφικτό παρ’ όλο που ένα σύνολο ,δηλώσεων και δημόσιων τοποθετήσεων τα χρόνια 2007-2008 έχουν δημιουργήσει πολιτικά εμπόδια σε μια τέτοια δράση.
Η δημιουργία ενός Φορέα με πρωτοβουλία της Πολιτείας, που να περιλαμβάνει όλους τους επισπεύδοντες του θέματος, δηλαδή τον κόσμο της ναυτιλιακής επιχειρηματικότητας (ναυτικό επιμελητήριο, εφοπλιστές, ναυτιλιακές ενώσεις κλπ.), την τοπική κοινωνία (δήμους, επιμελητήρια κλπ.), τον ΟΛΠ και τους ιδιοκτήτες γης θα μπορούσε να είναι το πρώτο βήμα προς την κατεύθυνση αυτή. Η έγκριση, στη συνέχεια, ενός οριστικού σχεδίου ανάπλασης με χρήσεις γης και συντελεστές δόμησης και ο –ως εκ τούτου- καθορισμός των πολεοδομικών αρχών και εργαλείων, θα είναι το επόμενο βήμα. Η νομοθέτηση στη Βουλή της Ανάπλασης με τα παραπάνω χαρακτηριστικά θα δώσει το κατάλληλο πλαίσιο και θα καθορίσει τις εξελίξεις. Μετά από αυτά θα μένει το στάδιο της κατασκευής.
Ο χρόνος για τις αποφάσεις και τον Φορέα υπολογίζεται σε 1-2 χρόνια, και ο χρόνος κατασκευής σε 5, έτσι μέσα στην επόμενη δεκαετία θα μπορεί το Ναυτιλιακό Κέντρο να είναι πραγματικότητα. Μένει μόνο να εκφραστούν η επιχειρηματική και η πολιτική βούληση
Περαιτέρω επιστημονική έρευνα για το θέμα θα μπορούσε να αναδείξει το θέμα της Μετεγκατάστασης του Σίτυ του Λονδίνου καθώς και το θέμα της περαιτέρω μελέτης του Ναυτιλιακού Cluster του Πειραιά.
Εφ’ όσον ξεπεραστούν τα προβλήματα όπως αυτά που εκτέθηκαν πιο πριν και εφ’ όσον μια πρόταση για δημιουργία Ναυτιλιακού Κέντρου στον Πειραιά τελικά αποκτήσει πολιτειακή στήριξη και προχωρήσει, τότε θα πρέπει να α καταρτιστεί νέα Πολεοδομική Μελέτη για Τροποποίηση του Ρυμοτομικού Σχεδίου Πόλης (Δραπετσώνας) που να επιβεβαιώνει τους συντελεστές δόμησης και τις καλύψεις που δεν θα πρέπει να ξεπερνούν το 10-15% καθιστώντας δυνατή τη δημιουργία Ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου άνω των 400 στρεμμάτων στην περιοχή.
Επίσης θα πρέπει να γίνει μια Έρευνα Αγοράς που να επιβεβαιώσει τα ευρήματα και τις διαπιστώσεις της παρούσας εργασίας ώστε να εκτιμηθεί καλύτερα ποιας έκτασης θα είναι οι μετακινήσεις ναυτιλιακών και συναφών επιχειρήσεων από το εξωτερικό ή το εσωτερικό προς το νέο ναυτιλιακό κέντρο. Αναγκαία είναι και μια Μελέτη για το Μητροπολιτικό Πάρκο που θα καθορίζει και τις χρήσεις μέσα σε αυτό αλλά και την κατανομή του πράσινου καθώς και των δραστηριοτήτων που είναι αναγκαίες ώστε το πάρκο να είναι επισκέψιμο.
Προκειμένου να καθοριστούν επακριβώς οι επιθυμητές και συμβατές με το ναυτιλιακό κέντρο δραστηριότητες θα πρέπει να γίνει μια Ειδική Μελέτη για τις Χρήσεις. Οι χρήσεις θα πρέπει να εξυπηρετούν τον στόχο της δημιουργίας ενός στρατηγικού ναυτιλιακού κέντρου που θα μπορεί να δημιουργεί προστιθέμενη αξία στην όλη λειτουργία του ναυτιλιακού cluster.
Πριν την απόφαση για το Ναυτιλιακό Κέντρο και Ενιαίο Πάρκο θα πρέπει να γίνει και Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για τις συνέπειες στο κοινωνικό και φυσικό περιβάλλον από το εγχείρημα ενώ αναγκαία είναι και μια Εδαφολογική μελέτη της περιοχής που για πολλά χρόνια φιλοξένησε μια χημική βιομηχανία

Γ.Τσιρίδης